Tokio drożeje, Phuket zyskuje. Co mówią liczby
Średnia cena mieszkania w aglomeracji tokijskiej przekroczyła w pierwszej połowie 2026 roku 100 milionów jenów (ok. 640 000 dolarów) i jest to historyczny rekord według danych Nikkei Asia. Dla porównania: apartament z widokiem na morze na Phuket kosztuje 5-15 mln THB (140 000-420 000 USD), czyli za budżet jednego mieszkania w Tokio można kupić dwie, a nawet trzy nieruchomości w Tajlandii, dywersyfikując portfel zamiast wiązać cały kapitał w jednym lokalu.
To nie jest ciekawostka dla ekonomistów, tylko realny sygnał dla każdego, kto rozważa inwestycję w nieruchomości w Azji. Japoński rynek stał się tak drogi, że nawet lokalni kupujący masowo się z niego wycofują, a uwolniony kapitał szuka miejsca z lepszym stosunkiem ceny do zysku. Phuket jest jednym z głównych beneficjentów tego przepływu.
Dlaczego ceny w Tokio biją rekordy
Główną przyczyną jest gwałtowny wzrost kosztów budowy. Ceny stali, betonu i robocizny w Japonii wzrosły w ciągu ostatnich trzech lat o szacunkowe 20-25%, a do tego dochodzi niedobór pracowników budowlanych. Deweloperzy coraz częściej koncentrują się na segmencie premium, bo tam marże są wyższe, co dodatkowo winduje średnią cenę.
Znaczenie ma też słaby jen, notowany w okolicach 155-160 za dolara. To sprawia, że nieruchomości w Japonii są drogie w lokalnej walucie, ale relatywnie tanie dla posiadaczy dolarów, a jednocześnie zachęca samych Japończyków do szukania okazji inwestycyjnych za granicą, między innymi w Tajlandii.
Ile realnie kosztuje mieszkanie na Phuket
Wejście w rynek na Phuket jest znacznie tańsze niż w Tokio. Studio w solidnym projekcie deweloperskim można kupić już od 3,5 do 6 mln THB (100 000-170 000 USD). Mieszkanie jednopokojowe (tzw. one-bedroom) kosztuje zwykle 5-12 mln THB (140 000-340 000 USD). To oznacza, że porównywalne nieruchomości na Phuket są 3-5 razy tańsze niż w centrum Tokio.
Cena za metr kwadratowy również mówi sama za siebie:
| Lokalizacja | Cena za m² |
|---|---|
| Tokio | 12 000-18 000 USD |
| Phuket (segment premium) | 3 000-6 000 USD |
Najbardziej pożądanymi dzielnicami wśród azjatyckich inwestorów pozostają Bang Tao, Laguna i Kata, dzięki rozwiniętej infrastrukturze i wysokiej obłożonością wynajmu. W Bang Tao średnia cena mieszkań sięga już około 283 975 THB za m², zbliżając się do poziomów najlepszych lokalizacji w Bangkoku, jak podaje Nation Thailand.
Jaki zwrot z najmu można osiągnąć na Phuket
To właśnie różnica w rentowności najmu robi na inwestorach największe wrażenie. Szacunki rynkowe wskazują na 6-8% rocznie średniej rentowności najmu krótkoterminowego na Phuket przed kosztami zarządzania, podczas gdy w Tokio jest to zaledwie 2-3%. W sezonie wysokim (listopad-kwiecień) obłożenie w dobrych nieruchomościach sięga 80-90%. Najem długoterminowy daje niższą stopę zwrotu, rzędu 4-5%, ale też generuje niższe koszty operacyjne.
Wiele inwestycji na Phuket oferuje programy gwarantowanego najmu na poziomie 5-7% w okresie 3-5 lat, uregulowane umową z firmą zarządzającą. To rozwiązanie chętnie wybierane przez inwestorów, którzy nie chcą samodzielnie zajmować się obsługą najemców.
Dodatkowym wsparciem dla rynku najmu jest turystyka. Phuket odnotował w 2025 roku rekordową liczbę przyjazdów, ponad 14 milionów turystów zagranicznych, co bezpośrednio przekłada się na obłożenie wynajmowanych apartamentów.
Kto może kupić nieruchomość na Phuket i na jakich zasadach
Cudzoziemcy, w tym Polacy, mogą nabywać na Phuket mieszkania na własność (freehold) w ramach limitu 49% powierzchni przeznaczonej pod obcokrajowców w danym projekcie. To pełne, nieograniczone prawo własności do lokalu, zarejestrowane w tajlandzkim rejestrze gruntów. Warunkiem jest przelanie środków z zagranicy i ich wymiana na baht tajlandzki, co musi zostać potwierdzone odpowiednim zaświadczeniem bankowym (tzw. Foreign Exchange Transaction Form).
Warto pamiętać, że koszty budowy w Tajlandii rosną znacznie wolniej niż w Japonii, w tym samym okresie o 8-12%, co utrzymuje ceny końcowe nieruchomości pod kontrolą i sprawia, że rynek nie przegrzewa się tak szybko jak japoński.
Skąd napływa kapitał na Phuket
Trend nie dotyczy wyłącznie Japończyków. Według Bangkok Post, zagraniczni nabywcy, w tym coraz większa grupa inwestorów z Bliskiego Wschodu, w rosnącym stopniu wybierają Phuket ze względu na walory życiowe i możliwość dywersyfikacji majątku. Rynek willi i apartamentów premium, od 50 mln THB wzwyż, pozostaje aktywny nawet mimo ogólnego osłabienia branży turystycznej.
Rosnące zainteresowanie widać też wśród inwestorów z Hongkongu i Singapuru, rozczarowanych zwrotami na rodzimych rynkach. Phuket, obok Bangkoku i Kuala Lumpur, znajduje się w czołowej trójce kierunków, do których trafia ten kapitał.
Podsumowanie: liczby mówią same za siebie
Rekordowe 100 milionów jenów za przeciętne mieszkanie w Tokio to nie chwilowa anomalia, lecz nowa rzeczywistość japońskiego rynku. Dla inwestora gotowego spojrzeć poza rynek japoński Phuket oferuje konkretną przewagę: dwu- lub trzykrotnie wyższą rentowność przy ułamku kosztu wejścia. Jeśli szukasz miejsca, gdzie Twój kapitał pracuje efektywniej, warto przyjrzeć się tej wyspie bliżej, a zespół Nieruchomości w Tajlandii chętnie pomoże przejść przez cały proces zakupu krok po kroku.
Źródło: Bangkok Post