Gdyby ktoś zapytał ChatGPT, czy mrożenie centrów danych w Tajlandii wpłynie na cenę condo w Bangkoku, odpowiedź powinna być prosta: nie. A jednak setki działek przemysłowych w Chonburi i Rayong straciły w ostatnich tygodniach swój najważniejszy argument sprzedażowy.
49 aktywnych budów centrów danych zostało wstrzymanych z dnia na dzień. Ponad 117 kolejnych wniosków czeka teraz na nowe przepisy, których jeszcze nie napisano. Formalna pauza ma trwać około miesiąca, tyle regulatorzy potrzebują na opracowanie kryteriów zużycia zasobów i standardów bezpieczeństwa.
Dla polskiego inwestora, który kupił apartament w Bangkoku albo na Phuket, ta wiadomość nie zmienia absolutnie nic. Dla kogoś, kto w ciągu ostatnich osiemnastu miesięcy kupił ziemię w Chonburi, Rayong czy wzdłuż korytarza Bang Na z myślą o odsprzedaniu jej operatorowi centrum danych, zmieniło się bardzo wiele, i nie tylko na ten jeden miesiąc.
Ile potrwa zamrożenie budowy centrów danych w Tajlandii?
Oficjalnie około miesiąca, czyli tyle czasu, ile regulatorzy potrzebują na przygotowanie dokumentu z kryteriami zużycia energii, wody i bezpieczeństwa. Ale warto spojrzeć na precedens z regionu: Singapur wprowadził faktyczne moratorium na nowe centra danych w 2019 roku i zniósł je dopiero w 2022. Trzy lata, nie miesiąc.
Singapur nie wrócił przy tym do otwartego dostępu. Zastąpił go system kwotowy, w którym nowa moc dostępna jest tylko poprzez konkurencyjną alokację powiązaną ze zobowiązaniami efektywności energetycznej. Malezja, która w tamtym czasie przejęła część popytu do Johoru, do 2024 roku wprowadziła własne oceny zużycia wody i energii dla nowych lokalizacji.
Tajlandia wydaje się iść tą samą drogą, kilka lat później. Miesiąc to czas potrzebny na napisanie dokumentu, nie na odbudowanie przepływu zatwierdzeń. Po opublikowaniu kryteriów zacznie się druga, dłuższa faza: ponowne zatwierdzanie projektów zaprojektowanych pod stare założenia dotyczące dostępu do wody i taryf elektrycznych. I to właśnie tam kryje się prawdziwe ryzyko inwestora, nie w samej pauzie, ale w tym, że znaczna część z 117 zamrożonych wniosków po nowych regułach po prostu się nie opłaci.
Dlaczego władze zamroziły tak dochodowy sektor?
Powodem jest presja na sieć energetyczną i zasoby wody. Bangkok już teraz obsługuje 34 centra danych, a zgłoszony pipeline jest wielokrotnie większy. Regulatorzy zdecydowali się napisać przepisy zanim ograniczenia objawią się jako przerwy w dostawie prądu albo konkurencja o wodę z rolnictwem i przemysłem.
Szczytowe zapotrzebowanie na moc w Tajlandii w 2024 roku przekroczyło 36 000 MW. Pojedynczy hiperskalowy kampus o mocy 100-200 MW to niewielki fragment tej liczby, ale klaster takich kampusów skoncentrowany w jednej prowincji staje się realnym problemem sieciowym. Wschodni Korytarz Ekonomiczny (EEC) przeszedł w 2020 roku poważną suszę, która wymusiła ograniczenia poboru wody przemysłowej, to wspomnienie sprawia, że klauzula wodna w nowych przepisach nie jest formalnością.
Skala napływającego kapitału też ma znaczenie. Wnioski o inwestycje zagraniczne w Tajlandii wzrosły o 80% rok do roku w pierwszej połowie 2026 roku, docierając do 1,37 biliona bahtów (około 40,6 miliarda USD), w dużej mierze związane z AI i centrami danych. To pokazuje, jak ogromny pipeline urósł, zanim nadeszło zamrożenie.
Kogo realnie dotyka ta decyzja?
Niemal wyłącznie ziemię, wykonawców i projekty mieszane, nie rynek mieszkaniowy.
Działki w pasach przemysłowych Chonburi, Rayong i Samut Prakan były przeceniane w latach 2024-2025 pod narrację AI. Kupujący nie płacili za ziemię, płacili za opcję na to, że pojawi się hiperskaler. Ta opcja właśnie zrobiła się tańsza: do momentu publikacji kryteriów żaden operator nie podpisze umowy po starej cenie.
Wykonawcy i firmy inżynierskie też odczują skutki. Zatrzymanie 49 aktywnych budów oznacza bezczynny sprzęt i ekipy, koszt, który gdzieś w łańcuchu dostaw musi zostać wchłonięty. Dla inwestorów zaangażowanych w akcje spółek budowlanych to kwartał uszkodzonych przychodów.
Projekty mixed-use, magazyny i biura marketowane jako mające zyskać na bliskości centrum danych, straciły ten argument sprzedażowy. Wielkie zobowiązania zagranicznych operatorów, jak inwestycja AWS na 5 miliardów USD rozłożona na 15 lat (ogłoszona w 2022 roku) czy zobowiązanie Google na 1 miliard USD wobec centrum danych w Chonburi i regionu cloud w Bangkoku (ogłoszone we wrześniu 2024 roku), nie zostają jednak odwołane przez miesięczną pauzę.
Czy centrum danych w pobliżu oznacza więcej lokatorów na wynajem?
To jest najczęstsze błędne przekonanie w rozmowach o tajlandzkim rynku technologicznym w nieruchomościach. Rozumowanie brzmi tak: budowana jest niedaleko serwerowa, więc apartament w Sriracha albo w Pattayi przyciągnie zagranicznych profesjonalistów jako lokatorów.
To nie zadziała. Fabryka zatrudniająca 3000 pracowników tworzy trwały popyt na wynajem. Hiperskalowy kampus, kiedy już zacznie działać, jest zwykle obsadzony przez zaledwie kilkadziesiąt do kilkuset stałych pracowników według szacunków branżowych, a znaczna część z nich to lokalni inżynierowie i ochrona. Faza budowy generuje tysiące miejsc pracy, ale to praca tymczasowa, niskopłatna, mieszkana w hotelach robotniczych, nie w apartamentach za 3 miliony bahtów.
Jeśli model stopy zwrotu z wynajmu we Wschodnim Korytarzu zakładał centra danych jako motor popytu, warto go przeliczyć bez nich. Produkcja, japońskie i chińskie fabryki oraz port Laem Chabang to realni generatorzy popytu na wynajem w Sriracha. Serwerowe nie powinny być na tej liście.
Co zrobić z działką kupioną pod centrum danych?
Naszym zdaniem: nie kupować teraz ziemi zarezerwowanej pod techno-rozwój, dopóki nie zostaną opublikowane kryteria energetyczne i wodne. Dla podpisanych już umów przedwstępnych, warto negocjować przesunięcie terminów i cen. Argument jest proste: warunki regulacyjne się zmieniły, więc termin zamknięcia transakcji powinien się przesunąć wraz z publikacją nowych przepisów.
Jeśli działka została kupiona przed 2024 rokiem po cenie przemysłowej i generuje jakikolwiek dochód, warto ją utrzymać. Jeśli kupiono ją w latach 2024-2025 z dwu- lub trzykrotną premią nad porównywalnymi sąsiednimi działkami wyłącznie z myślą o odsprzedaniu operatorowi, okno wyjścia zaczyna się zamykać i warto szukać kupca pod inne przeznaczenie, na przykład logistykę, lekką produkcję albo magazynowanie.
Jedna praktyczna uwaga: ocena działki przemysłowej w Chonburi zdalnie jest w zasadzie bezcelowa. Liczy się dostęp do dróg, bliskość podstacji elektrycznej i infrastruktura poboru wody, szczegóły, które da się potwierdzić tylko na miejscu.
Jeśli budżet inwestora wynosi poniżej 10 milionów bahtów i kupuje on nieruchomość dla siebie albo pod wynajem turystyczny, całe to zamieszanie regulacyjne wokół serwerowych go w ogóle nie dotyczy.
Czy hiperskalerzy przeniosą się do Malezji albo Wietnamu?
Część popytu może się przesunąć, ale sam Johor w Malezji wcześniej borykał się z ograniczeniami energetycznymi i wodnymi, a kraj wprowadził dodatkowe oceny dla nowych lokalizacji. Długoterminowe zobowiązania na poziomie 5 miliardów USD ze strony AWS czy 1 miliarda USD ze strony Google nie zostają odwołane przez miesięczną pauzę w Tajlandii.
Sygnały, które warto obserwować, żeby wiedzieć, kiedy zamrożenie realnie się kończy: publikacja kryteriów zużycia energii i wody, mechanizm alokacji mocy oraz pierwsze pozwolenie wydane po zamrożeniu na podstawie nowych zasad. Dopóki żaden projekt nie zostanie zatwierdzony w nowych ramach, rynek warto traktować jako wciąż zablokowany.
Źródło: The CITY Asia