Krótka odpowiedź na start
Tajscy inwestorzy masowo wycofują pieniądze z londyńskich nieruchomości i przenoszą je do Tokio oraz na narciarski Niseko, uciekając przed rosnącymi kosztami własności i niepewnością polityczną w Wielkiej Brytanii. Tokio kusi stabilnym prawem i rentownością najmu na poziomie 3,5-4,5% rocznie, ale gdy zestawimy te liczby z Phuket, wyspa wygrywa niemal na każdym froncie: rentowność 6-8% rocznie, sezon turystyczny trwający 8-10 miesięcy i wejście w rynek już od 120 000-150 000 USD. To dlatego coraz więcej inwestorów z Bliskiego Wschodu, Zjednoczonych Emiratów Arabskich i Chin traktuje dziś Phuket nie jako chwilową spekulację, lecz jako stałą bazę inwestycyjną.
Dla polskiego inwestora, który obserwuje rynki azjatyckie z dystansu, ta zmiana ma konkretne znaczenie: kapitał globalny szuka miejsc z realną rentownością, przejrzystymi zasadami i sensownym progiem wejścia. Phuket coraz częściej spełnia te kryteria lepiej niż uznane metropolie.
Dlaczego tajski kapitał ucieka z Londynu?
Według The Nation Thailand, zamożni tajscy inwestorzy ograniczają swoją ekspozycję na brytyjski rynek nieruchomości, ponieważ koszty posiadania rosną, a otoczenie polityczne po Brexicie pozostaje niepewne. Na to nakłada się silniejszy funt względem bata, co dodatkowo podnosi realny koszt inwestycji.
Kluczowe obciążenia podatkowe w Wielkiej Brytanii, które zniechęcają zagranicznych nabywców, to między innymi:
- dopłata do Stamp Duty Land Tax dla nierezydentów w wysokości 2% ponad standardową stawkę
- roczny podatek ATED od nieruchomości o wysokiej wartości trzymanych przez spółki, zaczynający się od 4 150 GBP rocznie
- słabnący rynek najmu w centralnym Londynie, który obniża realny zwrot z inwestycji
Do tego dochodzi zaostrzona polityka wizowa i ogólna niepewność regulacyjna, co sprawia, że Londyn traci status bezpiecznej przystani dla azjatyckiego kapitału.
Dokąd płynie tajski kapitał: Tokio i Niseko
Zamiast wracać do Bangkoku, pieniądze płyną do Japonii, głównie do Tokio i na narciarski kurort Niseko na Hokkaido.
Tokio przyciąga słabym jenem, stabilnym systemem prawnym i realnym popytem na wynajem. Ceny nowych mieszkań w 23 specjalnych dzielnicach miasta wzrosły o ponad 20% w latach 2024-2025, według Real Estate Economic Institute of Japan, a cena metra kwadratowego w centrum przekracza już 15 000 USD. Rentowność najmu w centralnym Tokio utrzymuje się na poziomie 3,5-4,5% rocznie.
Niseko, nazywane czasem 'azjatyckim Chamonix', od lat przyciąga zamożnych gości z Hongkongu, Singapuru i Australii. Ceny premium chalet podwoiły się tam w ciągu ostatnich pięciu lat, a rentowność w szczycie sezonu sięga 4-6%. Problem w tym, że sezon szczytowy trwa zaledwie 4 miesiące, od grudnia do marca, a wejście w segment premium zaczyna się od około 500 000 USD.
Jen handlowany był w 2025 roku blisko wieloletnich minimów wobec dolara, co obniża próg wejścia dla zagranicznych nabywców, ale jednocześnie zwiększa ryzyko walutowe przy przewalutowywaniu dochodów z najmu.
Jak Phuket wypada na tle Tokio i Niseko?
Tu zaczyna się prawdziwie interesująca część tej historii. Gdy zestawimy twarde dane, tajska wyspa wygrywa na kilku kluczowych parametrach jednocześnie.
| Parametr | Tokio | Niseko | Phuket |
|---|---|---|---|
| Rentowność najmu rocznie | 3,5-4,5% | 4-6% (sezon szczytowy) | 6-8% |
| Długość sezonu turystycznego | cały rok | ok. 4 miesiące | 8-10 miesięcy |
| Cena za m2 (segment premium) | ponad 15 000 USD | wysoka, ceny podwojone w 5 lat | 4 000-7 000 USD |
| Próg wejścia | wysoki | od ok. 500 000 USD | od 120 000-150 000 USD |
Średnia cena metra kwadratowego w segmencie premium na Phuket wynosi 4 000-7 000 USD, czyli 2-3 razy mniej niż w Tokio. Do tego dochodzi znacznie dłuższy sezon wynajmu, 8-10 miesięcy zamiast czterech miesięcy szczytu w Niseko, co przekłada się na dużo bardziej stabilny dochód pasywny w skali roku.
Warto dodać, że Phuket pozostaje jednym z niewielu azjatyckich rynków wypoczynkowych, gdzie cudzoziemiec może posiadać kondominium na własność (freehold), co znacznie upraszcza strukturę inwestycji w porównaniu z wieloma innymi kierunkami w regionie.
Kto dziś kupuje na Phuket i dlaczego to nie chwilowa moda
Bangkok Post donosi o wyraźnym przesunięciu zainteresowania luksusowymi nieruchomościami w stronę Phuket, napędzanym globalną niestabilnością gospodarczą i polityczną. Nabywcy z Zjednoczonych Emiratów Arabskich, szerzej z Bliskiego Wschodu, oraz z Chin coraz częściej traktują wyspę jako miejsce do dywersyfikacji swojej bazy życiowej i inwestycyjnej, a nie jako krótkoterminową spekulację.
To potwierdzają dane rynkowe: aż 62% popytu na nieruchomości na Phuket pochodzi dziś spoza Tajlandii, od nabywców ze 141 krajów świata. To pokazuje, że międzynarodowy charakter tego rynku ma podłoże strukturalne, a nie sezonowe czy przypadkowe. Tajlandia zresztą regularnie plasuje się w pierwszej piątce azjatyckich kierunków pod względem bezpośrednich inwestycji zagranicznych w nieruchomości.
Czy warto iść śladem tajskiego kapitału do Japonii?
Niekoniecznie. Tajscy inwestorzy wybierają Japonię głównie z powodu bliskości geograficznej i więzi kulturowych, to naturalny kierunek regionalny dla kapitału z Bangkoku czy Chiang Mai. Dla inwestora z Polski czy szerzej z Europy sytuacja wygląda inaczej.
Phuket oferuje dziś bardziej dostępny ekosystem inwestycyjny: dobre połączenia lotnicze, rosnący popyt ze strony nabywców z Bliskiego Wschodu i Chin, rozwiniętą infrastrukturę w rejonach takich jak Bang Tao czy Laguna, oraz rynek, po którym łatwiej się poruszać niż po japońskim, zwłaszcza jeśli inwestor korzysta ze wsparcia lokalnego biura obsługującego zagranicznych klientów, jak Nieruchomości w Tajlandii.
Japonia nie stawia formalnych ograniczeń dla cudzoziemców kupujących ziemię i budynki, własność jest pełna i nieograniczona, ale proces wymaga licencjonowanego agenta i notariusza, a podatek od zakupu wynosi 3-4% wartości szacunkowej nieruchomości plus opłaty rejestracyjne. To wciąż więcej formalności niż przy zakupie kondominium na Phuket.
Jakie zyski realnie generują wille i apartamenty na Phuket?
Wille premium zarządzane profesjonalnie przez operatorów najmu wykazują rentowność na poziomie 6-8% rocznie przed kosztami operacyjnymi. Kondominia z gwarantowanym programem najmu dają zwykle 5-7%. Oba te wyniki biją większość azjatyckich stolic, w tym Tokio.
Główne ryzyka po stronie japońskiej to ryzyko walutowe (umocnienie jena podnosi próg wejścia dla nowych kupujących, choć jednocześnie zwiększa dolarową wartość dochodu z najmu dla obecnych właścicieli) oraz ekspozycja na trzęsienia ziemi wraz z towarzyszącymi kosztami ubezpieczenia. Na Phuket głównym tematem do przemyślenia pozostaje wybór odpowiedniego operatora zarządzającego najmem oraz lokalizacji o stabilnym popycie turystycznym.
Jak zaplanować wyjazd rekonstrukcyjny na Phuket przed zakupem?
Wizyta trwająca 3-5 dni zwykle wystarcza, by obejrzeć kluczowe inwestycje i porozmawiać z deweloperami na miejscu. Warto wcześniej zarezerwować nocleg blisko interesujących nas lokalizacji i z wyprzedzeniem umówić spotkania. Najlepsze miesiące na taki wyjazd to okres od listopada do marca, kiedy wszystkie nieruchomości są łatwo dostępne, a pogoda sprzyja oglądaniu okolicy.
Co ta zmiana oznacza dla globalnego rynku nieruchomości
Przesunięcie tajskiego kapitału z Londynu do Azji to nie chwilowa moda, lecz strukturalna zmiana kierunku. Zamożni azjatyccy inwestorzy szukają dziś rynków z wysoką rentownością, przejrzystymi zasadami i niskimi kosztami operacyjnymi. Na każdym z tych trzech kryteriów Phuket dorównuje Tokio, a pod względem samej rentowności najmu wyraźnie je wyprzedza.
Dla inwestorów szukających równowagi między wzrostem wartości kapitału a bieżącym dochodem z najmu, tajska wyspa pozostaje jedną z najmocniejszych propozycji w regionie, i to niezależnie od tego, skąd pochodzi kapitał: z Bangkoku, Dubaju czy Warszawy.
Źródło: Bangkok Post