Sedno sprawy w trzech zdaniach
Tajlandzki Departament Rozwoju Biznesu (DBD) objął formalną kontrolą 36 277 spółek z udziałem kapitału zagranicznego, które posiadają ziemię, to największa taka akcja od lat wymierzona w tzw. struktury nominowane. Głównym celem jest 31 516 firm, w których zagraniczny kapitał formalnie nie przekracza 49%, czyli progu pozwalającego zarejestrować spółkę jako tajską i legalnie kupować grunty. Jeśli Twoja willa na Phuket lub Koh Samui jest zapisana na tajską spółkę, w której tajscy udziałowcy są jedynie 'na papierze', ten artykuł dotyczy właśnie Ciebie.
Dla Polaków, którzy od lat słyszą, że 'spółka tajska to standardowy sposób na zakup ziemi w Tajlandii', ta wiadomość może być zimnym prysznicem. Model ten faktycznie funkcjonował w szarej strefie przez dekady, ale władze w Bangkoku właśnie postanowiły go domknąć.
Skąd ta nagła fala kontroli?
Według doniesień tajskiego dziennika Thairath, kontrola obejmuje 16 prowincji, w tym Bangkok i pięć sąsiadujących z nim prowincji, a także dziesięć głównych regionów turystycznych, takich jak Chonburi, Surat Thani i Phuket. To pokazuje, że nie chodzi o punktową interwencję w jednym kurorcie, lecz o zmianę polityki na poziomie całego kraju.
Presja na struktury nominowane narasta od 2022 roku, gdy komisje parlamentarne zaczęły debatować nad skalą wykupu ziemi przez cudzoziemców w rejonach turystycznych. Rosnące ceny gruntów, presja polityczna i społeczne obawy o koncentrację zagranicznego kapitału w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach przyspieszyły cały proces.
Jak działa mechanizm spółki nominowanej i dlaczego jest ryzykowny
Tajska ustawa Foreign Business Act (1999) definiuje spółkę zagraniczną jako podmiot, w którym udział kapitału obcego przekracza 49%. Firmy poniżej tego progu traktowane są jako tajskie i mogą legalnie posiadać ziemię. Problem w tym, że w tysiącach takich spółek tajscy udziałowcy są nominowani wyłącznie na papierze, a faktyczna kontrola, decyzje i finansowanie pozostają w rękach cudzoziemca.
DBD nie ogranicza się do sprawdzania rejestru udziałowców. Urząd bada realną kontrolę nad spółką: kto podejmuje decyzje, kto sfinansował zakup ziemi, kto faktycznie otrzymuje dochody z nieruchomości, a także analizuje protokoły ze spotkań zarządu i dokumentację finansową. Kluczowe pytanie brzmi zawsze tak samo: czy tajski udziałowiec jest prawdziwym inwestorem, czy tylko podstawioną osobą.
Ustawa o kodeksie ziemskim (Land Code Act B.E. 2497 z 1954 roku) zabrania cudzoziemcom bezpośredniego posiadania ziemi na własność. Jedyny wąski wyjątek dotyczy projektów zatwierdzonych przez Board of Investment, które wymagają minimalnej inwestycji na poziomie 40 mln THB.
Ile osób realnie to dotyczy? Skala zjawiska na Phuket
Szacunki rynkowe wskazują, że nawet 60-70% will należących do cudzoziemców na Phuket jest zarejestrowanych poprzez tajskie spółki z nominowanymi udziałowcami. To ogromna liczba nieruchomości, w tym wiele apartamentów wakacyjnych kupowanych przez Europejczyków, w tym Polaków, w ostatniej dekadzie.
W ramach powiązanego postępowania, czwarta faza kontroli sieci nominowanej na Phuket przeprowadzona w sierpniu 2026 roku zakończyła się oskarżeniem 16 osób (10 obywateli Tajlandii i 6 cudzoziemców, w tym Kanadyjczyków, Rosjan oraz obywatela Kazachstanu) związanych z firmami działającymi na zasadzie fikcyjnej własności.
Szersze śledztwo dotyczące gruntów na Phuket objęło 361 spółek, w wyniku czego zidentyfikowano 149 podmiotów prawnych posiadających ziemię przy podejrzanym udziale zagranicznym, złożono 114 pozwów i nałożono 39 kar finansowych.
Co grozi za nielegalną strukturę nominowaną?
Kary za wykorzystywanie nominowanych udziałowców sięgają 1 mln THB grzywny i/lub 3 lat pozbawienia wolności na mocy Foreign Business Act. Dotyczy to zarówno cudzoziemców, jak i tajskich obywateli świadomie uczestniczących w takim procederze.
Znacznie dotkliwszą konsekwencją może być jednak nakaz sprzedaży nieruchomości w ciągu 180 dni od decyzji Departamentu Ziemskiego. Jeśli właściciel nie sprzeda gruntu w tym terminie, władze mogą przeprowadzić licytację ziemi z urzędu, bez dalszych negocjacji.
Czy Twój apartament (condominium) jest zagrożony?
Nie. Kontrola DBD dotyczy wyłącznie spółek posiadających ziemię. Bezpośrednia własność condominium na podstawie Condominium Act (1979) to zupełnie odrębny reżim prawny, który pozwala cudzoziemcom posiadać na własność (freehold) do 49% łącznej powierzchni budynku. Jeśli kwota zagranicznego udziału w danym budynku pozostaje poniżej tego progu, zakup apartamentu jest w pełni legalny i bezpieczny.
Jak legalnie posiadać willę w Tajlandii? Realne opcje dla cudzoziemca
Istnieje kilka sprawdzonych, zgodnych z prawem dróg dla osób chcących zainwestować w willę czy dom w Tajlandii:
- Długoterminowa dzierżawa gruntu (leasehold) na okres do 30 lat, zwykle z opcją przedłużenia, choć samo przedłużenie nie jest prawnie gwarantowane
- Oddzielna własność budynku od gruntu, przy jednoczesnym dzierżawieniu działki, na której stoi
- Rzeczywista spółka joint venture z tajskim partnerem, który realnie uczestniczy w biznesie i w finansowaniu, a nie jest jedynie figurantem
- Zakup condominium na zasadzie pełnej własności (freehold), o ile kwota zagraniczna w budynku nie jest przekroczona
Nieruchomości sprzedawane w formule leasehold są zwykle o 15-30% tańsze niż porównywalne nieruchomości na własność (freehold). Kluczowa różnica jest prosta: przy leasehold wynajmujesz grunt, a nie stajesz się jego właścicielem.
Co zrobić, jeśli masz już ziemię przez tajską spółkę?
Pierwszym krokiem powinien być niezależny audyt prawny całej struktury spółki. Jeśli okaże się ona podatna na zakwestionowanie, prawnik może zaproponować kilka ścieżek naprawczych: przekształcenie w umowę leasehold, wprowadzenie realnego tajskiego wspólnika angażującego własny kapitał, albo sprzedaż gruntu przy zachowaniu praw do budynku postawionego na tej działce.
Jak to wpłynie na rynek will na Phuket i Koh Samui?
W krótkim terminie można spodziewać się wzrostu podaży, bo część właścicieli zdecyduje się sprzedać nieruchomość, zanim otrzyma oficjalny nakaz. W średnim terminie rynek prawdopodobnie przesunie się w stronę struktur leasehold oraz condominium, co może podbić popyt i ceny właśnie w tych segmentach.
Podsumowanie: co to oznacza dla polskiego inwestora
Skala tej kontroli, obejmująca 36 277 spółek w 16 prowincjach, wskazuje na systemową, długofalową zmianę polityki, a nie jednorazową kampanię wizerunkową. Dla inwestorów z Polski i innych krajów wniosek jest jasny: era bezkarnego korzystania ze struktur nominowanych do kupowania tajskiej ziemi dobiega końca. Ci, którzy zrestrukturyzują swoją własność wcześniej, ochronią zarówno majątek, jak i spokojną głowę, a ci, którzy zignorują ten sygnał, ryzykują przymusową sprzedaż i odpowiedzialność karną.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Tajlandii lub chcesz sprawdzić bezpieczeństwo istniejącej struktury, warto skonsultować się ze specjalistami znającymi lokalne realia, na przykład z zespołem Nieruchomości w Tajlandii, zanim podejmiesz kolejny krok.
Źródło: Thairath