Rosyjski kapitał ucieka do przodu, gdy reszta rynku hamuje
W pierwszej połowie 2026 roku liczba transferów własności kondominiów na rzecz obywateli Rosji wzrosła o 75,9%, podczas gdy łączna liczba transakcji zagranicznych w Tajlandii spadła o 8,8%. To nie są wstępne rezerwacje czy umowy przedwstępne, lecz faktycznie zarejestrowane przeniesienia własności w Departamencie Gruntów, czyli najbardziej wiarygodny wskaźnik realnego popytu, jaki w ogóle istnieje na tym rynku. Dla osób śledzących Phuket i wybrzeże Pattaya sygnał jest jednoznaczny: o najlepsze lokale trzeba już teraz walczyć ostrzej niż rok temu.
Dane pochodzą z serwisu The Nation Thailand, który powołuje się na statystyki tajlandzkiego Departamentu Gruntów. To właśnie ich twardy, transakcyjny charakter sprawia, że warto się nimi zainteresować, jeśli planujemy zakup mieszkania nad Andamanem lub w Zatoce Tajlandzkiej.
Najważniejsze liczby w pigułce
- +75,9% - wzrost liczby transferów kondominiów na rzecz rosyjskich nabywców w pierwszej połowie 2026 r.
- -8,8% - spadek łącznej liczby transakcji zagranicznych w tym samym okresie
- Phuket i Chonburi (region Pattaya) to dwa główne ośrodki napędzające ten popyt
- Rosja szybko zdobywa udział w rynku zagranicznych nabywców, wyprzedzając tradycyjnych liderów z Chin i Mjanmy
- Limit 49% udziału cudzoziemców w każdym projekcie kondominium pozostaje bez zmian, więc rosnący popyt nie jest równoważony poszerzeniem puli dostępnych lokali
- Zaostrzająca się konkurencja podbija ceny płynnych, dobrze zlokalizowanych jednostek
Dlaczego popyt rosyjski rośnie, gdy reszta rynku hamuje?
Ogólny spadek wynika przede wszystkim z osłabienia aktywności nabywców z Chin i Mjanmy, którzy zmagają się z własnymi problemami gospodarczymi w kraju. Popyt rosyjski nie tylko wypełnia tę lukę, ale ją z nawiązką rekompensuje, bo Tajlandia pozostaje jedną z niewielu jurysdykcji, gdzie zakup nieruchomości przez obywateli Rosji nie napotyka żadnych formalnych ograniczeń.
Ważną rolę odgrywa też kontekst geopolityczny. Ograniczony dostęp do rynku nieruchomości w Unii Europejskiej, coraz trudniejsze kanały przelewów bankowych do Dubaju oraz rosnące koszty życia w Zjednoczonych Emiratach Arabskich skłaniają kapitał do przekierowania się w stronę Tajlandii, kraju bez sankcji wobec Rosji i z ruchem bezwizowym dla rosyjskich obywateli.
Limit 49% i co to oznacza dla kupujących
Zgodnie z tajlandzką ustawą o kondominiach (Condominium Act B.E. 2522) cudzoziemcy mogą posiadać na własność (freehold) maksymalnie 49% łącznej powierzchni użytkowej w ramach jednego projektu kondominium. Rosnący popyt ze strony rosyjskich nabywców przyspiesza wyczerpywanie się tego limitu w najbardziej pożądanych inwestycjach na Phuket.
Gdy limit w danym projekcie zostaje wyczerpany, deweloper może sprzedawać pozostałe lokale wyłącznie na zasadzie 30-letniej dzierżawy (leasehold). To tworzy sztuczny niedobór jednostek na własność i realnie podbija ceny tych, które wciąż są dostępne na freehold. Dla polskiego kupującego oznacza to jedno: jeśli zależy nam na pełnej własności, warto sprawdzić dostępną pulę freehold w konkretnym projekcie, zanim zdecydujemy się na rezerwację.
Ile kosztuje mieszkanie na Phuket i w Pattaya?
Szacunki rynkowe wskazują, że ceny za metr kwadratowy w nowych projektach klasy 'comfort-plus' w Bang Tao i Laguna wynoszą obecnie od 120 000 do 180 000 THB (czyli mniej więcej od 3400 do 5100 USD). Rok temu ceny wejścia zaczynały się od około 100 000 THB za mkw, co pokazuje skalę wzrostu w bardzo krótkim czasie.
Chonburi, czyli okolice Pattaya, wciąż pozostaje tańszą alternatywą. Nowe kondominia w Pratumnak i Jomtien startują od 60 000 do 90 000 THB za mkw, choć i tutaj tempo wzrostu cen wyraźnie przyspiesza.
Poniżej minimalny budżet potrzebny na wejście na oba rynki:
| Lokalizacja | Typ nieruchomości | Cena od |
|---|---|---|
| Pattaya (Chonburi) | Nowe studio | 2,5-3 mln THB (ok. 70 000-85 000 USD) |
| Phuket | Mieszkanie 1-sypialniowe w solidnym projekcie | 4-5 mln THB (ok. 115 000-140 000 USD) |
Skala rosyjskiej aktywności w liczbach
Według danych Exotic Property Rosja awansowała na drugie miejsce wśród zagranicznych nabywców w skali całego kraju, z wynikiem 383 zakupionych jednostek (+33% rok do roku) i 1,67 mld THB zainwestowanego kapitału (+68,7%). Średnia wartość transakcji wyniosła 4,36 mln THB (+26,8%). Sam Phuket wchłonął 63,5% rosyjskiego kapitału, co przełożyło się na 156 transakcji o wartości 1,06 mld THB.
Odrębne szacunki firmy Sunway Estates mówią o 820 transakcjach zawartych przez rosyjskich nabywców od stycznia do czerwca (+46,4% rok do roku), z inwestycją rzędu 60,7 mln USD (+84,5%). Phuket odpowiadał za około 63,2% zapytań kupujących monitorowanych przez Tranio, co potwierdza, że to właśnie ta wyspa jest dziś głównym magnesem dla rosyjskiego kapitału.
Ile można zarobić na wynajmie?
Programy gwarantowanego najmu w nowych inwestycjach na Phuket oferują zazwyczaj 5-7% rocznego zwrotu w walucie obcej. Jednostki zarządzane samodzielnie przez właściciela mogą w sezonie wysokim osiągać stopy zwrotu rzędu 8-10%, choć wymaga to większego zaangażowania w bieżące zarządzanie najmem i marketing lokalu.
Czy warto się teraz spieszyć z decyzją?
Wzrost o 76% w ciągu pół roku to nie przypadkowa fluktuacja, tylko wyraźny trend. Jeśli tempo się utrzyma, limity freehold w wielu projektach na Phuket mogą zostać wyczerpane jeszcze przed końcem 2026 roku. Zwlekanie z decyzją oznacza ryzyko utraty dostępu do najlepszych lokali albo konieczność zaakceptowania mniej korzystnych warunków leasehold.
Warto też pamiętać, że presja na rynek nie pochodzi wyłącznie od rosyjskich nabywców. Szersze dane pokazują, że sam Phuket ma w 2026 roku otrzymać ponad 10 000 nowych jednostek kondominium w ramach 39 projektów, co odzwierciedla popyt ze strony naprawdę globalnej puli kupujących: obok Rosjan liczą się też inwestorzy z Chin, Europy, Indii i Bliskiego Wschodu. Konkurencja o najlepsze lokale na własność wykracza więc daleko poza jedną narodowość.
Dane za pierwszą połowę 2026 roku potwierdzają, że rosyjski kapitał na tajlandzkim rynku nieruchomości przeszedł z fazy rozpoznania do fazy pełnego wdrożenia. Osoby zainteresowane Phuket lub Pattaya powinny działać w najbliższych miesiącach, dopóki limity freehold w najbardziej płynnych projektach są jeszcze dostępne. Zespół Nieruchomości w Tajlandii chętnie pomoże przeanalizować konkretne projekty i sprawdzić, ile wolnego limitu freehold pozostało w interesujących nas inwestycjach.
Źródło: The Nation Thailand