Gdyby zapytać przeciętnego inwestora znad Wisły, kto dziś najchętniej kupuje apartamenty w Tajlandii, większość wskazałaby Chińczyków. Tymczasem dane za pierwszy kwartał 2026 roku pokazują coś innego: to Rosjanie gwałtownie zwiększają swoją obecność na rynku, podczas gdy popyt z Chin wyraźnie hamuje. Dla polskiego kupca to sygnał, że rynek condo w Phuket i Bangkoku dojrzewa i przestaje być egzotyczną ciekawostką, a staje się realnym kierunkiem lokowania kapitału.
Najważniejsze liczby w skrócie
W pierwszym kwartale 2026 roku cudzoziemcy przenieśli własność 3 241 lokali kondominiowych w Tajlandii, czyli o 17,3% mniej rok do roku. Łączna wartość tych transakcji spadła o 17,9%, do 13,464 mld THB. Chińczycy wciąż są największą grupą zagranicznych nabywców, ale ich aktywność mocno się skurczyła: 906 lokali (spadek o 38,8%) o wartości 3,493 mld THB (spadek o 42,9%). Rosjanie awansowali na drugie miejsce, wyprzedzając kupujących z Mjanmy, notując wzrost o 33% w liczbie jednostek (383 lokale) i aż 68,7% w wartości transakcji (1,665 mld THB).
Cudzoziemcy mogą posiadać na własność do 49% powierzchni sprzedażowej w każdym budynku kondominiowym (dane CBRE Thailand), a limity dla obcokrajowców w najbardziej pożądanych projektach w Bangkoku i Phuket często wypełniają się jeszcze przed ukończeniem budowy. Rentowność najmu apartamentów w strefach turystycznych mieści się w przedziale 5-8% brutto rocznie. Phuket odnotował najwyższą wartość transakcji rosyjskich nabywców: 1,06 mld THB przy 156 lokalach, skoncentrowanych głównie w ekskluzywnych rejonach kurortowych.
Dlaczego Rosjanie przesuwają kapitał do Tajlandii
Od 2022 roku rosyjscy inwestorzy systematycznie przekierowują znaczące środki z Dubaju i Cypru w stronę Azji Południowo-Wschodniej. Phuket i Koh Samui stały się głównymi kierunkami tej migracji kapitału. Sam wzrost wartości transakcji rosyjskich o 68,7% w pierwszym kwartale 2026 roku, według Bangkok Post, wskazuje, że nie chodzi tylko o więcej kupujących, ale o przesunięcie w stronę droższych, luksusowych lokali zamiast oferty wejściowej.
Co się dzieje z popytem chińskim
Chińscy inwestorzy tradycyjnie koncentrowali się na nowych projektach w Bangkoku, blisko stacji BTS i MRT. W obliczu wewnętrznej presji gospodarczej w Chinach ich aktywność gwałtownie osłabła: liczba transakcji spadła o 38,8%, a ich wartość o 42,9% rok do roku w pierwszym kwartale 2026. Mimo to Chińczycy pozostają największą pojedynczą grupą zagranicznych nabywców w Tajlandii, więc trudno mówić o odwrocie, raczej o wyraźnym schłodzeniu.
Warto dodać, że rynek zagranicznych nabywców się dywersyfikuje. Poza Chinami i Rosją, transakcje kupujących z Indii wzrosły o 40%, do 63 lokali o wartości około 353 mln THB w tym samym kwartale, co pokazuje, że baza popytu zagranicznego stopniowo się poszerza.
Podstawy prawne: co polski kupiec musi wiedzieć
Zgodnie z ustawą o kondominiach (Condominium Act B.E. 2522, czyli z 1979 roku), cudzoziemiec może posiadać apartament kondominiowy na pełną własność (freehold), pod warunkiem że płatność zostanie przekazana z zagranicy w walucie obcej. Bank przyjmujący środki w Tajlandii wystawia wtedy formularz FET (Foreign Exchange Transaction Form), bez którego Departament Gruntów nie zarejestruje przeniesienia własności. To jeden z niewielu krajów Azji, gdzie obcokrajowiec kupuje mieszkanie na takich samych zasadach własności jak lokalny obywatel, a nie na dzierżawę.
Ziemi w Tajlandii cudzoziemiec kupić bezpośrednio nie może, dlatego wille zwykle nabywa się poprzez 30-letnią dzierżawę (leasehold) albo strukturę tajskiej spółki, co wiąże się z dodatkowym ryzykiem prawnym. Condo pozostaje więc jedyną formą nieruchomości dającą bezpośrednią własność na własność (freehold) dla obcokrajowca.
Ile kosztuje zakup i utrzymanie apartamentu
Przy transakcji trzeba doliczyć: opłatę transferową w wysokości 2% wartości szacunkowej nieruchomości, opłatę skarbową 0,5% oraz specjalny podatek biznesowy 3,3% (jeśli sprzedający posiadał lokal krócej niż 5 lat). Koszty te zwykle dzieli się między kupującego i sprzedającego, choć to kwestia negocjacji.
Po stronie kosztów bieżących, miesięczne opłaty za części wspólne wahają się od 40 do 120 baht za m2, w zależności od klasy inwestycji, a fundusz remontowy (sinking fund) płaci się jednorazowo przy przeniesieniu własności.
Jak wygląda rynek cenowy i stabilność bahta
Według Bank of Thailand, indeks cen kondominiów w Bangkoku wzrósł o około 25-30% w ciągu ostatnich pięciu lat, a na Phuket wzrosty były jeszcze wyraźniejsze ze względu na ograniczoną podaż gruntów pod zabudowę. Tajski baht od dłuższego czasu utrzymuje się w relatywnie stabilnym przedziale 34-36 baht za dolara amerykańskiego, co zmniejsza ryzyko walutowe dla inwestorów operujących w dolarach czy juanach, a warto to mieć na uwadze także przeliczając wartości na złotówki.
Jeśli chodzi o perspektywy Phuket, Knight Frank Thailand wskazuje, że segment luksusowych nieruchomości nadmorskich pozostaje odporny na spowolnienia aż do 2026 roku, napędzany trwałym popytem zagranicznym, rosnącymi cenami gruntów i silnym zainteresowaniem rezydencjami markowymi (branded residences). Wille w rejonach Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay są coraz częściej wybierane przez zamożnych nabywców, dla których liczy się styl życia, a nie tylko czysta inwestycja.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Polak może kupić apartament w Tajlandii na własność?
Tak. Podobnie jak Rosjanie czy Chińczycy, obywatele Polski mogą posiadać kondominium na pełnej własności (freehold). Kluczowy warunek to przekazanie środków z zagranicy w walucie obcej, a bank przyjmujący płatność musi wystawić formularz FET.
Dlaczego cudzoziemcy wolą apartamenty od willi?
Tajskie prawo nie pozwala obcokrajowcom posiadać ziemi bezpośrednio. Kondominium to jedyny typ nieruchomości dający pełną własność. Wille zwykle nabywa się przez 30-letnią dzierżawę albo tajską spółkę, co niesie dodatkowe ryzyko prawne.
Jakiej rentowności najmu można się spodziewać po apartamencie w Phuket?
W sezonie wysokim (listopad-kwiecień) apartamenty w rejonach takich jak Bang Tao czy Surin generują 5-8% rentowności brutto rocznie. Rentowność netto, po odjęciu opłat, podatków i kosztów zarządzania, mieści się zwykle w przedziale 4-6%.
Czy zakup nieruchomości daje prawo do wizy lub pobytu?
Nie. Zakup nieruchomości nie jest powiązany ze statusem wizowym i nie daje automatycznie prawa do rezydencji. Dłuższy pobyt wymaga osobnej podstawy, na przykład pozwolenia na pracę, wizy emerytalnej (O-A) albo programu Thailand Privilege.
Jaki jest minimalny budżet na wejście na rynek?
W Pattaya kawalerki (studio) zaczynają się od około 1,5-2 mln baht (mniej więcej 42-56 tys. USD przy kursie 35,5). W Bangkoku i Phuket płynne, dobrze zlokalizowane lokale zaczynają się zwykle od 3-4 mln baht.
Gwałtowny wzrost aktywności rosyjskich nabywców przy jednoczesnym ochłodzeniu popytu chińskiego to sygnał realnej zmiany na zagranicznym rynku condo w Tajlandii, a nie chwilowy epizod. Praktyczny wniosek pozostaje ten sam: warto wybierać projekty z potwierdzonym limitem dla cudzoziemców, w płynnych lokalizacjach blisko infrastruktury transportowej, i zawsze angażować licencjonowanego prawnika do weryfikacji dokumentacji przed wpłatą zadatku. Zespół Nieruchomości w Tajlandii chętnie pomoże przejść przez ten proces krok po kroku.
Źródło: Bangkok Post