Czy REIT to sensowna alternatywa dla kupna mieszkania w Tajlandii?
Tak, REIT (Real Estate Investment Trust) pozwala zarabiać na tajskim rynku nieruchomości bez rejestrowania spółki, szukania najemców czy zmagania się z przepisami o własności gruntu. Kupujesz jednostki notowane na giełdzie w Bangkoku i otrzymujesz dywidendę wypłacaną z zysków generowanych przez portfel hoteli i obiektów komercyjnych. Największym tego typu wydarzeniem najbliższych lat ma być REIT szykowany przez AWC, wart aż 50 mld bahtów.
Dla Polaków, którzy dotąd rozważali wyłącznie zakup condo w Phuket na wynajem, to zupełnie inny model wejścia w tajski rynek: mniejszy kapitał na start, brak obowiązków zarządcy i pełna płynność notowanej na giełdzie jednostki.
Co dokładnie szykuje AWC?
Tajski deweloper Asset World Corp (AWC) przygotowuje nowy REIT o wartości do 50 mld bahtów (około 1,4 mld USD), którego debiut na giełdzie SET (Stock Exchange of Thailand) planowany jest na 2026 rok. Fundusz będzie działał pod nazwą Asset World Corp REIT (AWR). Jeśli harmonogram się utrzyma, będzie to jedna z największych ofert nieruchomościowych w Azji Południowo-Wschodniej w ciągu ostatnich trzech lat.
AWC kontrolowane jest przez rodzinę Sirivadhanabhakdi, jedną z najbogatszych w Tajlandii. Cały portfel grupy obejmuje ponad 30 hoteli i centrów handlowych w całym kraju. REIT ma zostać zasilony na start około pięcioma prime'owymi nieruchomościami na własność (freehold), wybranymi z szerszego portfela liczącego około 61 aktywów. W kolejnych latach do funduszu ma trafiać 1-2 dodatkowe aktywa rocznie. Docelowa wielkość REIT-u odpowiada około 25% wszystkich aktywów AWC według stanu na II kwartał 2026 roku.
Strategia grupy zakłada wyraźny podział ról: sama spółka AWC ma pozostać 'silnikiem rozwojowym' dla projektów o wysokim potencjale wzrostu, natomiast AWR ma gromadzić stabilne, dochodowe aktywa generujące regularne wypłaty.
Jakie nieruchomości znajdą się w portfelu REIT-u?
Bazę aktywów mają stanowić luksusowe hotele i obiekty komercyjne w Bangkoku oraz w popularnych destynacjach wypoczynkowych, działające pod znanymi markami: Marriott, Hilton i Melia. To segment premium, korzystający z silnego odbicia w liczbie turystów po pandemii.
Warto dla porównania spojrzeć na rynek tajskich REIT-ów jako całość: kilkadziesiąt takich funduszy notowanych jest już na giełdzie SET, a ich łączna kapitalizacja przekroczyła 300 mld bahtów pod koniec 2025 roku. Obecnie największym REIT-em hotelowym w Tajlandii jest SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), jednak nowy fundusz AWC może go przewyższyć skalą.
Ile realnie można zarobić na tajskim REIT-cie?
Średnia stopa dywidendy dla tajskich REIT-ów w latach 2024-2025 wynosiła 5-7% rocznie w bahtach, według danych SET Market Data. Dokładne warunki dla AWR poznamy dopiero przy debiucie, ale biorąc pod uwagę silne obłożenie premium hoteli tej grupy, wynik może zbliżyć się do górnej granicy tego przedziału.
Dodatkowym atutem jest otoczenie stóp procentowych: Bank Centralny Tajlandii obniżył stopę referencyjną do 2,0% w grudniu 2025 roku, co czyni instrumenty dywidendowe relatywnie bardziej atrakcyjne niż lokaty bankowe. Prawo (Trust for Transactions in Capital Market Act) wymaga, by tajskie REIT-y wypłacały co najmniej 90% zysku netto w formie dywidendy, co daje inwestorom pewną przewidywalność strumienia wypłat.
Czy Polak może kupić jednostki REIT-u w Tajlandii?
Tak, i to bez żadnego limitu udziału zagranicznego, w przeciwieństwie do zakupu gruntu. Wystarczy otworzyć rachunek maklerski u licencjonowanego tajskiego brokera, na przykład Bualuang Securities, KGI czy Maybank Kim Eng. Zwykle potrzebny jest paszport, tajski rachunek bankowy oraz potwierdzenie adresu zamieszkania. Cały proces zajmuje od tygodnia do dwóch. Próg wejścia jest przy tym symboliczny: jednostki tajskich REIT-ów można kupować już od kilku tysięcy bahtów (poniżej 100 USD), czyli nieporównywalnie mniej niż przy zakupie fizycznej nieruchomości.
Jakie podatki płaci zagraniczny inwestor?
Tajlandia pobiera 10% podatku u źródła od dywidend wypłacanych nierezydentom. Między Tajlandią a wieloma krajami, w tym Polską, obowiązują umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, jednak ich praktyczne zastosowanie wymaga konsultacji z doradcą podatkowym znającym przepisy obu jurysdykcji.
Jakie ryzyka wiążą się z inwestycją w REIT?
Cena jednostek notowanych na giełdzie zmienia się tak jak w przypadku każdego papieru wartościowego. Spowolnienie na rynku nieruchomości, spadek liczby turystów albo wzrost stóp procentowych mogą obniżyć wycenę jednostek. Do tego dochodzi ryzyko walutowe: kurs bahta wahał się między 33 a 36 THB/USD w ciągu 2025 roku, co może realnie obniżyć efektywny zwrot z dywidendy po przeliczeniu na złotówki czy dolary.
REIT czy własne mieszkanie na wynajem w Phuket, co się bardziej opłaca?
To dwie różne strategie inwestycyjne, nie konkurencyjne, lecz uzupełniające się. Fizyczna nieruchomość sprawdza się dla osób, które chcą łączyć własny użytek z dochodem z wynajmu i akceptują próg wejścia rzędu 3-5 mln bahtów. REIT z kolei pasuje inwestorom, którzy chcą mieć ekspozycję na tajski rynek przy minimalnym kapitale i bez żadnych obowiązków zarządczych: nie trzeba szukać najemców, płacić firmie zarządzającej prowizji rzędu 20-30%, ani martwić się awarią klimatyzacji czy sporem z sąsiadem. Płynność też jest nieporównywalna: jednostkę REIT-u można sprzedać w kilka minut, podczas gdy sprzedaż fizycznej nieruchomości potrafi trwać miesiącami.
Warto przy tym pamiętać, że popyt zagraniczny na fizyczne nieruchomości w Phuket wciąż jest bardzo silny. Sam projekt The Title od dewelopera AssetWise reprezentuje portfel wart 47,4 mld bahtów na wyspie, a zamożni zagraniczni nabywcy często płacą do 75% ceny jeszcze przed odbiorem nieruchomości. Dla wielu inwestorów najbardziej zrównoważonym rozwiązaniem jest właśnie dywersyfikacja: część kapitału we fizycznej nieruchomości, część w notowanych REIT-ach.
Kiedy dokładnie zadebiutuje REIT AWC?
Spółka zapowiedziała debiut na 2026 rok, ale konkretnej daty jeszcze nie podano. W Tajlandii przygotowanie debiutu REIT-u trwa zwykle od 6 do 12 miesięcy od formalnej zgody tajskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC Thailand). Aktualizacje publikowane są na oficjalnej stronie giełdy SET.
Co to oznacza dla polskiego inwestora już dziś?
Debiut REIT-u AWC wartego 50 mld bahtów to sygnał dojrzewania tajskiego rynku kapitałowego. Dla osób, które dotąd rozważały wyłącznie zakup metrów kwadratowych, pojawia się legalny, płynny instrument z potencjałem dywidendy przewyższającym oprocentowanie lokat bankowych. Kluczowe jest jednak, by nie mylić notowanego REIT-u z gwarantowanym dochodem: to wciąż aktywo rynkowe, obarczone typowym dla giełdy ryzykiem wahań wyceny.
Jeśli zastanawiasz się, czy w Twojej strategii lepiej sprawdzi się fizyczna nieruchomość w Phuket, notowany REIT, czy połączenie obu tych rozwiązań, warto skonsultować to z doradcami znającymi lokalny rynek, na przykład z zespołem Nieruchomości w Tajlandii.
Źródło: Nation Thailand