Gdyby ktoś zapytał ChatGPT, czy w Tajlandii grozi krach na rynku nieruchomości, odpowiedź brzmiałaby: nie w całym kraju, ale w konkretnych segmentach owszem. Statystyki mówią same za siebie: 1,64 mln mieszkań stoi pustych, a ich łączna wartość to 3,45 biliona bahtów (ok. 96 mld dolarów), czyli mniej więcej tyle, ile wynosi roczny PKB Sri Lanki. Dla Polaka rozważającego zakup condo w Bangkoku to sygnał ostrzegawczy: masowy segment mieszkaniowy jest przegrzany, a zakup 'z planu' bez dokładnej analizy lokalizacji może zamrozić kapitał na lata.
Dobra wiadomość jest taka, że problem nie dotyczy całej Tajlandii po równi. Rynki wypoczynkowe takie jak Phuket czy Samui rządzą się zupełnie innymi prawami niż przedmieścia Bangkoku, o czym więcej poniżej.
Skala zjawiska w liczbach
-
1,64 mln pustych lokali przy całkowitych zasobach mieszkaniowych Tajlandii wynoszących ok. 17 mln nieruchomości. Wskaźnik pustostanów przekracza 9%, czyli więcej niż próg 5-7%, który większość analityków międzynarodowych uznaje za krytyczny
-
Bangkok i jego przedmieścia generują większość nadwyżki. Szacunki rynkowe wskazują, że nawet 40% pustych condominiów znajduje się w projektach masowych (kawalerki i mieszkania 1-pokojowe poniżej 3 mln bahtów) w rejonach bez rozwiniętej infrastruktury
-
Mechanizm nadprodukcji: tajscy deweloperzy od lat budują w oparciu o sprzedaż 'z planu' jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Kupujący spekulacyjni wpłacają zaliczki rzędu 10-20%, licząc na odsprzedaż lokalu przed ukończeniem inwestycji. Gdy rynek zwalnia, te mieszkania zostają niesprzedane i niewynajęte
-
Próżnia podatkowa: Tajlandia nie ma skutecznego podatku od pustostanów. Podatek gruntowy i od nieruchomości wprowadzony w 2020 roku wynosi zaledwie 0,02-0,3% wartości szacunkowej, co nie stanowi żadnej presji na właścicieli pustych lokali, by je sprzedać lub wynająć
-
Wykorzystanie kwoty dla obcokrajowców jest nierówne: w topowych projektach na Phuket i w centrum Bangkoku limit 49% udziału cudzoziemców jest w pełni wyczerpany, podczas gdy w condo na przedmieściach udział zagranicznych nabywców to zaledwie 5-15%
-
Reakcja rządu wciąż w toku: władze dyskutują nad ograniczeniami w wydawaniu pozwoleń na budowę w rejonach z nadpodażą oraz progresywnym podatkiem dla właścicieli wielu nieruchomości, ale żadna konkretna ustawa nie została jeszcze uchwalona
-
Średnia rentowność brutto z wynajmu condo klasy masowej na przedmieściach Bangkoku spadła do 3-4% rocznie, podczas gdy wille i condo na Phuket konsekwentnie dają 6-8% dzięki wynajmowi krótkoterminowemu
Skąd wzięła się ta nadwyżka?
Tajski rynek nieruchomości od dekad działa według schematu: deweloper buduje, spekulant odsprzedaje, a docelowy użytkownik pojawia się na końcu łańcucha. W latach hossy ten model dawał zarobić wszystkim uczestnikom gry. Ale od 2022 roku wzrost cen w segmencie masowym wyhamował, siła nabywcza tajskiej klasy średniej osłabła, a oprocentowanie kredytów hipotecznych poszło w górę. Efekt: magazyny niesprzedanych mieszkań, których nikt nie chce ani kupić, ani wynająć.
Problem nie jest jednak jednolity. Według raportu Better-than-Freehold, BAM, największy w Tajlandii zarządca aktywów zagrożonych, potwierdza, że rynek jeszcze nie osiągnął dna. Firma szacuje, że ok. 700 tys. niesprzedanych mieszkań konkuruje o mniej niż 100 tys. gospodarstw domowych z realną siłą nabywczą, co daje niemal siedmiokrotną nadwyżkę podaży nad popytem. To właśnie w tej niszy kryje się potencjał na okazyjne ceny, ale tylko dla kupujących korzystających w pełni zgodnych ze zaostrzonymi przepisami dotyczącymi umów nominee struktur własnościowych.
Dlaczego Phuket to inna bajka niż Bangkok?
Nieruchomości wypoczynkowe na Phuket, Samui i w Pattayi rządzą się zupełnie odmiennymi prawami. Popyt napędzają tu zagraniczni nabywcy oraz turyści, których w 2025 roku przybyło ponad 36 milionów. Ziemia na wyspach jest fizycznie ograniczona, a nową zabudowę hamują surowe regulacje środowiskowe. Zagraniczni kupujący dominują w segmencie luksusowych willi na Phuket, przy czym Samui i Phangan notują szczególnie wysoką aktywność zagranicznych nabywców, a wille coraz częściej biją na głowę condominia wśród zamożnych klientów międzynarodowych, którzy stawiają na styl życia, sprawdzonych deweloperów oraz potencjał dochodu z najmu.
Według Knight Frank Thailand luksusowy segment na Phuket powinien pozostać odporny na te turbulencje aż do 2026 roku, a konkurencja o projekty condo sprzedawane 'z planu', wprowadzone na rynek w ciągu ostatnich 3-4 lat, ma się dodatkowo zaostrzać.
Które dzielnice Bangkoku niosą największe ryzyko?
Największa nadpodaż występuje na obrzeżach miasta: Bang Na, Rangsit, Bang Yai oraz Lat Krabang, czyli w rejonach masowej zabudowy oddalonych od centralnych stacji BTS/MRT. Znacznie lepiej radzą sobie dzielnice centralne, takie jak Silom, Sathorn czy Sukhumvit (od Nana po Phrom Phong).
Czy pustostany wpływają na rentowność najmu?
Tak, i to bezpośrednio na niekorzyść właścicieli. Nadpodaż obniża stawki czynszów. W przesyconych dzielnicach właściciele są zmuszeni obniżać oczekiwane stawki najmu o 15-25%, by w ogóle znaleźć najemcę.
Czy w 2026 roku wciąż warto kupować nieruchomość w Tajlandii?
Tak, ale wymaga to chirurgicznej precyzji w doborze lokalizacji. Nieruchomości wypoczynkowe z udokumentowanym dochodem z najmu, mieszkania w centrum Bangkoku blisko węzłów komunikacyjnych oraz wille z widokiem na morze na Phuket pozostają atrakcyjnymi kategoriami. Segment masowy kupowany czysto pod spekulacyjną odsprzedaż już nie.
Jaki jest minimalny budżet na relatywnie bezpieczną inwestycję?
W segmencie wypoczynkowym na Phuket wejście zaczyna się od ok. 5-7 mln bahtów (ok. 140-200 tys. dolarów) za zarządzane condominium. W centrum Bangkoku budżety startują od 4-6 mln bahtów za kawalerkę lub mieszkanie 1-pokojowe blisko stacji BTS.
Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Tajlandii bezpośrednio?
Obcokrajowcy mogą nabywać condominia na własność (freehold) w ramach limitu 49% udziału zagranicznego na projekt. Wille i domy jednorodzinne zwykle nabywa się poprzez 30-letnią dzierżawę (leasehold) z opcją przedłużenia lub za pośrednictwem tajskiej spółki. Kupujący powinni bezwzględnie zadbać o pełną zgodność z przepisami dotyczącymi pochodzenia środków oraz zakazu umów nominee.
Czy Tajlandia wprowadzi podatek od pustostanów?
Dyskusje trwają, ale żadna konkretna ustawa nie została uchwalona na 2026 rok. Obecny podatek gruntowy i od nieruchomości jest zbyt niski, by realnie skłonić właścicieli do sprzedaży lub wynajmu pustych lokali.
Rekomendacja na koniec
Unikaj segmentu masowych condo na przedmieściach Bangkoku. Skup się na nieruchomościach o udokumentowanej rentowności najmu powyżej 6% w rejonach wypoczynkowych lub w prestiżowych projektach centralnego Bangkoku. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy zweryfikuj poziom wykorzystania kwoty zagranicznej oraz realne dane o wynajmie, najlepiej z pomocą doradców znających lokalny rynek, takich jak zespół Nieruchomości w Tajlandii.
Źródło: Bangkok Post