Klient przychodzi do urzędu gruntowego w Banglamung z czekiem bankowym na 4 mln bahtów i listą udziałowców swojej tajskiej spółki. Rok wcześniej transakcja zostałaby zarejestrowana w ciągu półtorej godziny. Od maja 2026 pierwsze pytania są inne: skąd pochodzą pieniądze, czym się Pan zajmuje zawodowo i czemu tajscy udziałowcy trzymający 51% spółki nigdy nie otrzymali dywidendy.
To pytanie zadaje sobie coraz więcej Polaków, którzy kilka lat temu kupili willę na Phuket przez tajską spółkę, bo tak radził lokalny prawnik albo znajomy z forum. Nowe przepisy nie zmieniają prawa, zmieniają sposób jego stosowania.
Co konkretnie zmieniło się w maju 2026 roku
Departament Gruntów (Department of Lands) wysłał w maju 2026 roku trzy okólniki oznaczone jako 'najwyższy priorytet' do wszystkich urzędów gruntowych w kraju, obejmujących 76 prowincji Tajlandii. To nie jest nowa ustawa, to jednolity mechanizm wykonawczy dla przepisów Kodeksu Ziemskiego (Land Code), które istnieją od dwudziestu lat, ale były stosowane niekonsekwentnie w zależności od prowincji.
Sedno zmiany: nadzór przestał być jednorazowym wydarzeniem w dniu rejestracji. Stał się procesem ciągłym. Urzędy gruntowe mają obowiązek budować i na bieżąco aktualizować ogólnokrajową bazę danych każdej osoby prawnej posiadającej ziemię, przesiewając każdą pod kątem sygnałów świadczących o strukturze nominee.
Jakie progi finansowe uruchamiają kontrolę
Dwa progi mają teraz kluczowe znaczenie dla każdego kupującego, także tego kupującego przez spółkę:
- 2 000 000 bahtów w transakcjach gotówkowych automatycznie uruchamia obowiązkową weryfikację źródła środków, dochodów, zawodu i ogólnej sytuacji finansowej kupującego.
- 5 000 000 bahtów wartości wycenionej nieruchomości uruchamia tę samą wzmocnioną kontrolę niezależnie od formy płatności.
Ten pierwszy próg nie jest przypadkowy. Znajduje się poniżej ceny prawie każdej willi z gruntem, a jednocześnie wyklucza większość zwykłych transakcji domowych między Tajami w prowincji. To filtr skalibrowany precyzyjnie na segment rynku obsługujący cudzoziemców, czyli w praktyce segment, w którym poruszają się polscy kupujący na Phuket czy w Pattayi. Banki dodatkowo zaostrzyły własne procedury: kilka z nich wymaga już trzech miesięcy wyciągów bankowych przed uwolnieniem środków związanych z zakupem przez spółkę.
Dlaczego spółka z 51% udziałów tajskich nigdy nie była legalnym rozwiązaniem
Struktura demontowana teraz krok po kroku jest starsza niż większość kondominiów na Phuket. Kodeks Ziemski zakazuje cudzoziemcom bezpośredniego posiadania ziemi, z bardzo niewielkimi wyjątkami. Rynek odpowiedział na to dekady temu tajską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością: 49% udziałów cudzoziemiec, 51% tajscy udziałowcy, którzy w praktyce nie wnosili kapitału, nie uczestniczyli w zarządzaniu i często nie mieli pojęcia, że formalnie są współwłaścicielami willi wartej 25 mln bahtów.
Prawnicy sprzedawali to rozwiązanie latami jako sposób, który działa. Formalnie nigdy nim nie był. Artykuł 113 Kodeksu Ziemskiego wyraźnie zakazuje tajskiemu obywatelowi posiadania gruntu w imieniu cudzoziemca.
Co się zmieniło, to nie treść prawa, a zdolność państwa do zobaczenia całego obrazu na raz. Przed 2026 rokiem każdy urząd gruntowy działał we własnej informacyjnej silosie. Spółka zarejestrowana w Bangkoku mogła kupić grunt w Surat Thani i nikt nie porównywał jej dokumentów złożonych w Departamencie Rozwoju Biznesu (DBD) z rejestrem tytułów własności. Teraz scentralizowana, na bieżąco aktualizowana baza danych właścicieli korporacyjnych zamyka tę dziurę. Jednorazowa kontrola staje się monitoringiem ciągłym, co oznacza, że transakcja zamknięta w 2019 roku może wypłynąć w cyklu przeglądu w 2027 roku.
Ile firm już objęto kontrolą i co grozi za strukturę nominee
Samo na Phuket ponad 600 spółek znalazło się już pod lupą Departamentu Śledczego Specjalnego (DSI) oraz Ministerstwa Handlu, w ramach szerszej akcji, która nasiliła się dodatkowo od 1 sierpnia 2026 roku na mocy Zarządzenia 2/2569.
Bycie oznaczonym do przeglądu samo w sobie nie oznacza wykroczenia. To proces przesiewowy, nie wyrok. Spółki oznaczone jako grupa wysokiego ryzyka, na podstawie udziału własności zagranicznej i innych kryteriów, przechodzą jednak głębszy przegląd: rejestr udziałowców, dokumenty złożone w DBD, umowy, a w niektórych przypadkach wizytę na miejscu.
Jeśli przegląd wykaże strukturę nominee, Kodeks Ziemski przewiduje wymuszoną sprzedaż aktywa w ustalonym terminie, a także odpowiedzialność karną dla tajskich udziałowców-nominee zaangażowanych w schemat. To nie jest scenariusz teoretyczny, to konkretny mechanizm już zapisany w prawie, tylko wcześniej rzadko stosowany.
Ile teraz trwa rejestracja i czego się spodziewać na miejscu
Jest praktyczny koszt, o którym sprzedający rzadko wspominają. Przegląd przesiewowy nie oznacza winy, ale kosztuje czas. Transakcja, która kiedyś zamykała się podczas jednej wizyty, może teraz rozciągnąć się na dwa do czterech tygodni, jeśli urząd zażąda wyciągów bankowych, weryfikacji dochodów lub wyjaśnienia źródła środków.
Dla Polaka lecącego do Tajlandii specjalnie na podpisanie aktu to ważna informacja praktyczna: warto zaplanować bufor czasowy, a nie zakładać, że sprawa zamknie się tego samego dnia. Pełnomocnictwo przygotowane z wyprzedzeniem bywa w takich sytuacjach bardziej praktyczne niż osobista obecność za każdą cenę.
Czy spółka tajska ma jeszcze sens przy zakupie domu
Nasze zdanie w Nieruchomości w Tajlandii jest jasne: struktura tajskiej spółki jako wehikuł do posiadania domu na własne potrzeby w praktyce się wyczerpała. Nie dlatego, że każda istniejąca struktura zostanie rozmontowana z dnia na dzień, ale dlatego, że ryzyko z nią związane jest teraz otwarte i rozciągnięte w czasie, a niepewność trudno sprzedać, kiedy przychodzi moment odsprzedaży nieruchomości.
Dla kupujących, którzy chcą w nieruchomości mieszkać albo ją wynajmować, kondominium w ramach zagranicznej kwoty własności (do 49% całkowitej powierzchni budynku zgodnie z Ustawą o Kondominiach) albo prawidłowo zarejestrowana długoterminowa dzierżawa gruntu dają przewidywalność, której droga przez spółkę nie jest już w stanie zagwarantować. To jest nasza rekomendacja dla większości kupujących z Polski, którzy szukają domu wakacyjnego czy nieruchomości pod wynajem, a nie prowadzenia biznesu.
Istnieje jednak uczciwy wyjątek. Jeśli tajska spółka rzeczywiście prowadzi działalność, hotel, restaurację, przedsięwzięcie agroturystyczne, z realnym przychodem, podatkami, listą płac i tajskimi udziałowcami, którzy faktycznie wnieśli kapitał, żadna z tych obaw nie dotyczy takiej struktury. To właśnie te podmioty prawo od początku miało chronić. Problem nigdy nie leżał w samej formie korporacyjnej, lecz w tym, że dziewięć razy na dziesięć forma ta była pustą skorupą.
Warto zaznaczyć jedną rzecz wyraźnie: próba 'uporządkowania' struktury retroaktywnie, poprzez dokupienie udziałów albo zamianę udziałowców tuż przed transakcją, przyciąga uwagę, a nie ją odwraca. Śledczy przeglądają rejestr udziałowców i historię dokumentów DBD, a nagła przetasowanie własności w spółce bez przychodów wygląda dokładnie tak, jak jest.
Najczęściej zadawane pytania
Czy grunt kupiony przez tajską spółkę przed 2026 rokiem może zostać skonfiskowany?
Nie automatycznie. Okólniki wprowadzają przesiewanie, nie retroaktywną konfiskatę. Jeśli jednak przegląd wykaże strukturę nominee, Kodeks Ziemski przewiduje wymuszoną sprzedaż aktywa w ustalonym terminie, wraz z odpowiedzialnością karną dla tajskich udziałowców-nominee.
Od jakiej kwoty zaczyna się kontrola źródła środków?
Od 2 mln bahtów przy płatności gotówkowej oraz zawsze, gdy wyceniona wartość nieruchomości przekracza 5 mln bahtów. Te progi ustalają okólniki Departamentu Gruntów z maja 2026 roku.
Czy to dotyczy zakupu kondominium bezpośrednio na cudzoziemca?
Zakup kondominium w ramach zagranicznej kwoty własności pozostaje najczystszą prawnie ścieżką. Kontrola źródła środków powyżej wskazanych progów dotyczy jednak rejestracji ogólnie, więc dokumentacja Formularza Transakcji Wymiany Walutowej (Foreign Exchange Transaction Form) z banku musi być bezbłędna.
Co dokładnie sprawdza się podczas przeglądu spółki?
Rejestr udziałowców, sprawozdania finansowe złożone w Departamencie Rozwoju Biznesu, umowy, strukturę własności, a w uzasadnionych przypadkach wizytę na miejscu, aby potwierdzić, jak nieruchomość jest faktycznie użytkowana.
Czy istnieje legalna alternatywa dla spółki przy zakupie domu z gruntem?
Długoterminowa dzierżawa gruntu (do 30 lat, rejestrowana w urzędzie gruntowym) połączona z odrębnym posiadaniem konstrukcji wybudowanej na tym gruncie. Jest mniej wygodna przy odsprzedaży, ale nie niesie ryzyka związanego ze strukturą nominee.
Praktyczny krok na teraz jest prosty: wyciągnij akt własności i dokumenty rejestracyjne swojej spółki i przeprowadź niezależny audyt struktury, zanim zrobi to za ciebie urząd gruntowy. Jeśli struktura jest pusta, lepiej zająć się tym na własnych warunkach i we własnym tempie.
Źródło: Calinka Thailand (Dzen)