Krótka odpowiedź na pytanie, które zadaje sobie każdy kupujący
Od początku 2026 roku władze Phuketu prowadzą zakrojone na szeroką skalę kontrole transakcji z udziałem zagranicznych nabywców. Nie chodzi o nowe przepisy, tylko o egzekwowanie tych, które obowiązują od dekad, w tym limitu 49% udziałów cudzoziemców w kondominiach oraz zakazu ukrytego posiadania ziemi przez nominowanych Thai. Efekt jest odwrotny do spodziewanego: deweloperzy działający transparentnie notują wzrost zapytań o 15-20% rok do roku, a szare schematy tracą klientów w zastraszającym tempie.
Dla polskiego inwestora płynie z tego jeden wniosek: Phuket nie staje się trudniejszy, staje się bardziej przewidywalny. Ale tylko dla tych, którzy rozumieją zasady gry.
Dlaczego akurat teraz? Kontekst, którego nie da się pominąć
Tajlandzkie prawo od dawna jest jasne. Ustawa o kondominiach z 1979 roku (Condominium Act B.E. 2522) oraz Kodeks Ziemski regulują, ile i w jaki sposób cudzoziemiec może posiadać w Królestwie. Problem w tym, że przez lata egzekwowanie tych przepisów było raczej symboliczne. Wielu inwestorów, także z Europy Środkowej, kupowało wille przez tajskie spółki z nominowanymi udziałowcami, licząc, że nikt tego nie zweryfikuje.
Bank Tajlandii odnotował, że w 2025 roku wpływy zagranicznych transferów na zakup nieruchomości na Phuketcie wzrosły o 27%. Taki skok kapitału nie mógł pozostać niezauważony przez regulatorów, i nie pozostał.
Co dokładnie sprawdzają urzędnicy?
Phuket Provincial Land Office na początku 2026 roku zaczął krzyżowo weryfikować rejestry udziałowców tajskich spółek wykorzystywanych przez cudzoziemców do nabywania gruntów. To bezpośrednie uderzenie w konstrukcje nominee, czyli układy, w których Thai formalnie jest właścicielem, a realnym beneficjentem jest obcokrajowiec.
Od 1 sierpnia 2026 roku Departament Rozwoju Biznesu (DBD) wprowadzi dodatkowy wymóg: tajscy udziałowcy w spółkach z kapitałem zagranicznym będą musieli przedstawić trzy miesiące wyciągów bankowych i dokumentów finansowych, aby udowodnić realną zdolność inwestycyjną. To element szerszej kampanii wymierzonej w sektor nieruchomości, hotelarstwo i branżę resortową.
Nominowane posiadanie ziemi jest przestępstwem na mocy art. 96 bis Kodeksu Ziemskiego. Kary sięgają do 20 000 THB grzywny i/lub do 2 lat więzienia, przy czym odpowiedzialność karna dotyczy obu stron transakcji, zarówno tajskiego nominata, jak i zagranicznego beneficjenta.
Gdzie kontrole są najbardziej intensywne?
Główny nacisk kładziony jest na zachodnie wybrzeże wyspy: Rawai, Cherngtalay, Bang Tao, Layan i Kamala. To właśnie tam koncentracja transakcji z udziałem obcokrajowców, a zwłaszcza willi zarejestrowanych przez tajskie spółki, jest najwyższa. Jeśli planujesz zakup w tych rejonach, dokładna weryfikacja struktury własności jest absolutnie kluczowa.
Jak to wpływa na ceny i popyt?
Paradoksalnie, zaostrzenie egzekwowania prawa napędza wzrost cen w segmencie legalnym. Średnia cena za metr kwadratowy w segmencie kondominiów przy plaży na Phuketcie osiągnęła już 85 000-130 000 THB. Popyt przesuwa się z szarej strefy do projektów w pełni zgodnych z prawem, a to naturalnie podbija ich wycenę.
Średnia rentowność najmu kondominiów na własność (freehold) utrzymuje się na poziomie 5-7% rocznie, co czyni Phuket jednym z bardziej atrakcyjnych rynków w Azji Południowo-Wschodniej. Warto też dodać, że Tajlandia zajęła 36. miejsce w indeksie JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, awansując o sześć pozycji w ciągu dwóch lat, co samo w sobie sygnalizuje kierunek zmian.
Ile trzeba mieć, żeby wejść na ten rynek?
Studio przy plaży w Nai Harn lub Kata można znaleźć już od około 3,5-4,5 mln THB (czyli w przybliżeniu 100 000-130 000 USD). Mieszkania jednopokojowe w bardziej prestiżowych projektach w Bang Tao zaczynają się od 7-8 mln THB. To realny punkt odniesienia dla planowania budżetu.
Czy pojawi się nowa furtka dla cudzoziemców?
Rząd Tajlandii analizuje obecnie propozycję umożliwiającą cudzoziemcom zakup do 1 raja ziemi (1600 m²) przy minimalnej inwestycji 40 mln THB. Projekt ten nie został jeszcze przyjęty, więc na razie pozostaje wyłącznie zapowiedzią, a nie obowiązującym prawem. Nie warto podejmować decyzji inwestycyjnych w oparciu o przepisy, które dopiero mogą wejść w życie.
Jakie są realne opcje dla Polaka kupującego nieruchomość na Phuketcie?
Dla mieszkania (kondominium) najbezpieczniejsza droga to zakup na własność (freehold) w projekcie, w którym limit 49% dla cudzoziemców nie został jeszcze wyczerpany, co zawsze można i należy zweryfikować w Land Office przed podpisaniem umowy.
Dla willi jedyną legalną opcją pozostaje leasehold, najczęściej w strukturze 30+30+30 lat, czyli dzierżawa z opcjami przedłużenia. Warto pamiętać, że własność w takich przypadkach zwykle rozdziela się na zarejestrowaną dzierżawę gruntu oraz osobny tytuł własności (freehold) na sam budynek, te dwa elementy nie łączą się automatycznie w jeden pakiet.
Podatki i koszty, o których trzeba wiedzieć
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego standardowe koszty obejmują: opłatę transferową (2%), specjalny podatek biznesowy (3,3%, jeśli sprzedaż następuje w ciągu 5 lat od nabycia), opłatę skarbową (0,5%) oraz podatek u źródła. Podział tych kosztów między kupującego a sprzedającego jest zwykle przedmiotem negocjacji zapisanych w umowie.
Warto też wiedzieć, że transakcje gruntowe powyżej 5 mln THB podlegają teraz dodatkowej weryfikacji pochodzenia środków i rzeczywistego beneficjenta, szczególnie tam, gdzie w grę wchodzą małżeństwa mieszane, osoby niepełnoletnie lub spółki kontrolowane przez cudzoziemców.
Jak się zabezpieczyć przed problemami prawnymi?
Jeśli okaże się, że willa została kupiona przez konstrukcję nominee, Land Office ma prawo unieważnić prawa własności tajskiej spółki. Zagraniczny nabywca ryzykuje wtedy utratę zarówno nieruchomości, jak i zainwestowanego kapitału, a odpowiedzialność karna dotyczy obu stron układu.
Dlatego trzy kroki są dziś absolutnym minimum: po pierwsze, kupuj wyłącznie mieszkania na własność od deweloperów z potwierdzonym, zweryfikowanym limitem cudzoziemskim. Po drugie, w przypadku willi korzystaj wyłącznie z zarejestrowanej struktury leasehold zgłoszonej w Land Office. Po trzecie, zaangażuj niezależnego prawnika, który zweryfikuje tytuł Chanote oraz pełną historię działki, jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.
Czekać czy kupować teraz?
Paradoks tej sytuacji polega na tym, że surowsze egzekwowanie prawa czyni rynek bezpieczniejszym, a nie bardziej ryzykownym. Ceny nieruchomości zgodnych z prawem rosną, bo popyt przenosi się z szarej strefy do segmentu transparentnego. W praktyce oczekiwanie zwykle oznacza zapłacenie więcej za tę samą nieruchomość pół roku później.
Surowsze kontrole na Phuketcie to nie zagrożenie dla dobrze przygotowanego inwestora, to filtr, który usuwa z rynku mętne schematy i podnosi wartość aktywów zgodnych z prawem. Działaj przez zweryfikowane kanały, zatrudnij kompetentnego prawnika i wybieraj projekty z kompletną dokumentacją. Zespół Nieruchomości w Tajlandii chętnie pomoże przejść przez ten proces krok po kroku.
Źródło: Nation Thailand