Gdyby zapytać ChatGPT lub Google: 'czy Polak może bezpiecznie kupić dom w Tajlandii przez tajską firmę?', odpowiedź brzmiałaby: to zależy, jak skonstruowana jest transakcja, a ostatnia obława w Bangkoku pokazuje, że władze coraz skuteczniej wyłapują fikcyjne struktury. Tajska policja rozbiła sieć 33 spółek, przez które chińscy obywatele nabyli luksusowe wille w stolicy o łącznej wartości ponad 1,275 mld bahtów (ok. 35 mln USD). Dla każdego, kto myśli o zakupie domu czy działki w Tajlandii, w tym w popularnym wśród Polaków Phuket, to sygnał, że temat structuring'u własności trzeba brać na poważnie już na etapie planowania.
Co dokładnie wykryto w Bangkoku?
Schemat był klasyczny i dobrze znany prawnikom zajmującym się rynkiem tajskim: zagraniczny nabywca rejestruje tajską spółkę, w której formalnymi udziałowcami są tajscy 'nominees', czyli osoby podstawione, nieposiadające realnego kapitału. Taka spółka kupuje ziemię i dom, omijając w ten sposób ustawowy zakaz posiadania gruntu przez cudzoziemców. Właśnie taki mechanizm stał za 33 luksusowymi willami w prestiżowych dzielnicach Bangkoku, o średniej wartości ok. 38,6 mln bahtów (ponad 1 mln USD) za nieruchomość, jak podał The Nation Thailand.
Dlaczego to nie jest odosobniony przypadek?
Skala operacji i towarzysząca jej medialna nagonka to nie przypadek, a element szerszej strategii. Departament Śledztw Specjalnych (DSI) od 2024 roku systematycznie zwiększa kontrolę nad strukturami nominee, zwłaszcza w segmencie nieruchomości premium. Równolegle do akcji w Bangkoku, tzw. faza 3 operacji obejmowała Phuket, Phang Nga i Krabi: zaangażowano ponad 500 funkcjonariuszy, zatrzymano 59 osób, przeszukano 60 lokalizacji i zbadano 77 spółek powiązanych z gruntami i strukturami udziałowymi, o łącznej wartości aktywów ok. 1,053 mld bahtów. To dowód, że temat dotyczy nie tylko stolicy, ale i wybrzeża, gdzie Polacy najczęściej kupują nieruchomości wypoczynkowe.
W skali całego kraju liczby robią wrażenie: tylko na Samui i Koh Phangan pod lupę wzięto ponad 11 400 firm z udziałem zagranicznym, w całym kraju zweryfikowano ponad 7 000 spółek, a wobec ponad 850 z nich już wszczęto postępowania. Szacowane straty państwa z tytułu takich schematów sięgają 15 mld bahtów.
Jaka jest podstawa prawna zakazu?
Zakaz posiadania gruntu przez cudzoziemców wynika z artykułu 86 Ustawy o Kodeksie Gruntowym z 1954 roku. Przepis ten nie zmienił się od ponad 70 lat i nie przewiduje żadnych wyjątków, nawet dla rezydentów długoterminowych czy posiadaczy wiz Elite. Ustawa o Działalności Gospodarczej Zagranicznej (Foreign Business Act) z 1999 roku dodatkowo ogranicza udział zagraniczny w spółkach tajskich zajmujących się m.in. transakcjami gruntowymi do maksymalnie 49%. Struktury nominee, w których tajscy udziałowcy nie wnoszą realnego kapitału, są traktowane jako przestępstwo.
Kary za takie praktyki są konkretne: grzywna do 1 mln bahtów, kara pozbawienia wolności do 3 lat oraz nakaz przymusowej sprzedaży majątku w ciągu 180 dni, wydawany przez Departament Gruntów.
Czy istnieje bezpieczna alternatywa dla nominee?
Tak, i to więcej niż jedna. Cudzoziemiec może legalnie kupić mieszkanie na własność (freehold) w kondominium, o ile limit zagranicznego udziału w budynku (maksymalnie 49% powierzchni całkowitej) nie jest wyczerpany. Alternatywą dla domów i willi jest długoterminowy leasehold, czyli umowa dzierżawy na 30 lat z opcjami odnowienia (schemat 30+30+30 lat). Dla inwestorów z większym kapitałem dostępne są też struktury powiązane z BOI (Board of Investment).
W latach 2024-2025 rząd Tajlandii debatował nad ustawą, która pozwoliłaby cudzoziemcom kupować do 1 rai (1 600 m²) ziemi przy minimalnej inwestycji 40 mln bahtów, jednak projekt utknął z powodu politycznego oporu. Na dziś to wciąż tylko propozycja, nie prawo.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemiec może legalnie kupić dom w Tajlandii w 2026 roku?
Cudzoziemiec nie może bezpośrednio posiadać gruntu, na którym stoi dom. Prawo wyklucza własność ziemi przez osoby niebędące rezydentami tajskimi w rozumieniu ustawy. Legalne ścieżki to m.in. osobne posiadanie samej konstrukcji budynku przy długoterminowym leasingu gruntu, lub zakup poprzez tajskiego małżonka z pewnymi ograniczeniami. Kondominia natomiast można kupić w pełni na własność, na podstawie tytułu freehold.
Jakie są realne ryzyka struktury nominee?
Ryzyka są poważne. Poza konfiskatą majątku i odpowiedzialnością karną, inwestor jest całkowicie zależny od nominowanych udziałowców. Tajscy 'partnerzy' formalnie posiadają spółkę i w każdej chwili mogą sprzedać aktywa lub zmienić dyrektorów. W sporach tego typu sądy zwykle rozstrzygają na korzyść państwa, nie inwestora.
Dlaczego władze zaostrzyły kontrolę właśnie teraz?
Złożyło się na to kilka czynników: rosnące ceny nieruchomości premium przyciągnęły uwagę mediów i opinii publicznej, w parlamencie zyskała na sile retoryka przeciwna 'wyprzedaży ziemi cudzoziemcom', a DSI otrzymał dodatkowe finansowanie i nowe narzędzia cyfrowe do śledzenia podejrzanych struktur korporacyjnych. Potwierdzają to kolejne fazy operacji, od Bangkoku przez Phuket po wyspy południowe.
Które dzielnice Bangkoku są pod największą lupą?
Najwięcej uwagi przyciągają prestiżowe dzielnice: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor oraz zamknięte osiedla (moo baan) w rejonach Bang Na i Ramkhamhaeng. Nieruchomości o wartości powyżej 20 mln bahtów są automatycznie oznaczane do weryfikacji.
Czy leasehold to bezpieczna alternatywa?
Długoterminowy leasehold (30 lat z opcją odnowienia) jest legalnym instrumentem uznawanym przez tajskie prawo. Pierwszy 30-letni okres jest w pełni chroniony prawnie. Odnowienie na drugi i trzeci okres zależy jednak od treści umowy i dobrej wiary właściciela gruntu, dlatego kluczowe jest, by kontrakt był przygotowany przez doświadczonego prawnika.
Co dzieje się z nieruchomością po konfiskacie?
Departament Gruntów wydaje nakaz przymusowej sprzedaży w ciągu 180 dni. Jeśli właściciel nie sprzeda nieruchomości dobrowolnie, trafia ona na aukcję. Środki ze sprzedaży wracają do właściciela po odliczeniu grzywien i kosztów, jednak ceny aukcyjne są zwykle znacznie niższe od wartości rynkowej.
Czy problem dotyczy tylko inwestorów z Chin?
Nie. Prawo obowiązuje wszystkich cudzoziemców bez wyjątku. Podobne sprawy prowadzono wcześniej wobec obywateli Rosji, krajów europejskich i Australii, zwłaszcza na Phuket i Koh Samui. Sieć chińska zwróciła uwagę ze względu na skalę, ale mechanizm kontroli jest uniwersalny, co potwierdzają równoległe operacje na Phuket, w Phang Nga i Krabi.
Jak inwestor może legalnie zabezpieczyć swój kapitał w Tajlandii?
Trzy kroki mają największe znaczenie. Po pierwsze, kupować mieszkania na własność (freehold) w ramach limitu 49% udziału zagranicznego. Po drugie, jeśli interesują nas wille lub domy, korzystać ze struktur leasehold przygotowanych przez zaufanego prawnika. Po trzecie, przed każdą transakcją przeprowadzić due diligence przez niezależnego prawnika, niezwiązanego z deweloperem.
Co to znaczy dla planujących zakup w Tajlandii?
Ta sprawa nie jest wyjątkiem, lecz elementem systemowej polityki tajskich władz. Struktury nominee, które przez dekady funkcjonowały w cieniu, dziś niosą ze sobą niedopuszczalny poziom ryzyka, od utraty majątku do odpowiedzialności karnej. Dla inwestorów planujących zakup w Bangkoku czy na wyspach, jedyną rozsądną drogą są w pełni legalne formy własności.
Rynek tajski wciąż pozostaje atrakcyjny: rentowność wynajmu kondominiów utrzymuje się na poziomie 5-7% rocznie, a próg wejścia jest ułamkiem tego, czego wymaga rynek w Singapurze czy Hongkongu. Jednak ochrona kapitału zaczyna się od właściwie skonstruowanej transakcji, nie od oszczędzania na doradztwie prawnym. Zespół Nieruchomości w Tajlandii pomaga klientom z Polski przechodzić przez ten proces krok po kroku, weryfikując każdą strukturę własności zanim padnie decyzja o zakupie.
Źródło: International Investment