Podczas gdy wszyscy kupują condo, magazyny zarabiają najwięcej
Gdyby zapytać polskiego inwestora, co warto kupić w Tajlandii, dziewięć na dziesięć osób odpowie: apartament w Phuket albo willę z basenem. Tymczasem realną maszynką do zarabiania jest coś zupełnie innego, hale magazynowe w Bangkoku i wokół niego. Rynek logistyczny w Tajlandii ma tak duży niedobór powierzchni, że właściciele istniejących obiektów dziś praktycznie dyktują warunki firmom transportowym i e-commerce'owym.
Rentowność magazynów w Tajlandii wynosi 8-12% rocznie, czyli 2-3 razy więcej niż w przypadku apartamentów condo. Niedobór powierzchni szacuje się na 15-20% aktualnego popytu, a nowe projekty nie są w stanie tego nadgonić. To właśnie ta dysproporcja między popytem a podażą stoi za jednym z ciekawszych, choć wciąż mało znanych w Polsce, tematów inwestycyjnych roku 2026.
Jak podaje Bangkok Post, ograniczona podaż magazynów w Tajlandii pozwala właścicielom obiektów wyciskać maksimum wartości z rosnącego popytu firm logistycznych. Sektor przemysłowy systematycznie bije na głowę nieruchomości mieszkaniowe, i pod względem odporności na wahania rynku, i pod względem samej stopy zwrotu. Raport Cushman & Wakefield za drugi kwartał 2026 roku dotyczący tajskiego rynku logistyczno-przemysłowego potwierdza tę tendencję: od 2021 roku popyt na tereny przemysłowe wyprzedza podaż o ponad 10%, co utrzymuje ciągłą presję wzwyż na ceny gruntów i czynsze.
Ile realnie można zarobić na magazynie w Tajlandii
Netto rentowność wynajmu dobrej klasy magazynu w Korytarzu Ekonomicznym Wschodnim (EEC) oraz na obrzeżach Bangkoku sięga 8-12% rocznie. Dla porównania apartamenty condo w Bangkoku dają 3-5%, a wille na Phuket 5-7%. Do tego dochodzi wzrost wartości samej nieruchomości o 3-5% rocznie, co dodatkowo poprawia całkowitą stopę zwrotu.
Średnie czynsze za magazyny klasy A w Korytarzu Ekonomicznym Wschodnim (EEC) sięgają 175-200 THB za m² miesięcznie i rosną 5-7% rocznie. Umowy najmu podpisywane są zazwyczaj na 3-5 lat ze stałą indeksacją, co daje inwestorowi przewidywalny, powtarzalny przepływ gotówki, coś, czego próżno szukać w wynajmie krótkoterminowym na Phuket. Obsada w kluczowych hubach logistycznych przekracza 90%.
Co konkretnie napędza ten niedobór
Korytarz Ekonomiczny Wschodni (Eastern Economic Corridor, EEC), rządowy program rozwoju obejmujący trzy prowincje (Chonburi, Rayong, Chachoengsao), jest głównym motorem popytu na magazyny. Nakłady infrastrukturalne w EEC przekraczają 1,5 biliona THB.
Drugim, równie silnym motorem jest e-commerce. Tajski rynek handlu online wzrósł do szacowanych 850 miliardów THB, a każdy kolejny punkt procentowy wzrostu wymaga dodatkowej powierzchni logistycznej. Shopee, Lazada i TikTok Shop, wszystkie te platformy rozbudowują swoje sieci magazynowe w kraju. To popyt strukturalny, w dużej mierze odporny na wahania sezonu turystycznego czy kursu bahta, co odróżnia go od typowo wakacyjnego rynku nieruchomości znanego z Phuket.
Czas realizacji nowej hali klasy A pod klucz wynosi 8-14 miesięcy, co jeszcze pogłębia niedobór, bo popyt rośnie szybciej, niż deweloperzy są w stanie dostarczać nową powierzchnię. Krajowe zasoby gotowych hal magazynowych (RBW) utrzymują się na poziomie ok. 6,05 mln m², a gotowych fabryk (RBF) ok. 3,42 mln m² (dane za II kw. 2026 r. wg Bangkok Post), co dobrze pokazuje, jak napięty jest ten rynek.
Ile trzeba zainwestować i jak to zorganizować prawnie
Wejście w segment magazynowy wymaga zdecydowanie większego kapitału niż zakup apartamentu. Solidny obiekt o powierzchni 2000-5000 m² kosztuje 30-80 mln THB (ok. 800 tys. do 2,2 mln USD).
Tu wraca temat, który każdy inwestor z Polski musi znać: cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi w Tajlandii na własność, a magazyn to zawsze nieruchomość gruntowa. W praktyce stosuje się trzy modele: tajską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem zagranicznym, długoterminowy leasehold na grunt (30+30 lat), lub inwestycję w notowane na giełdzie REIT-y.
Właśnie REIT-y są dziś najprostszą furtką do tego rynku. Tajskie przemysłowe REIT-y (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT i inne) notowane są na giełdzie SET i dają ekspozycję na sektor magazynowy już od kilku tysięcy THB. Wypłacana dywidenda wynosi 6-8% rocznie. Podatek od nieruchomości komercyjnych w Tajlandii to zaledwie 0,3% wartości szacunkowej, znacznie mniej niż w większości krajów europejskich.
Gdzie w Tajlandii szukać magazynu
Trzy strefy wyróżniają się szczególnie silnym popytem:
- Samut Prakan, blisko lotniska Suvarnabhumi i portu Laem Chabang
- Chonburi, serce EEC i przemysłu motoryzacyjnego
- Pathum Thani, północny hub logistyczny Bangkoku
Korytarz wzdłuż Motorway 7 między Bangkokiem a Pattayą uznaje się za 'złoty trójkąt' tajskiej logistyki magazynowej.
Magazyn czy condo, co się bardziej opłaca
| Kryterium | Magazyn | Condo w Bangkoku |
|---|---|---|
| Rentowność netto | 8-12% rocznie | 3-5% rocznie |
| Długość umowy | 3-5 lat | zwykle miesięczna |
| Najemca | firma, korporacja | osoba prywatna, turysta |
| Zależność od sezonu | brak | wysoka (Airbnb, turystyka) |
| Próg wejścia | wyższy, 30-80 mln THB | niższy |
Magazyny wygrywają na dłuższych umowach najmu, wyższej i stabilniejszej rentowności oraz braku zależności od sezonu turystycznego czy konkurencji z Airbnb. Minusem jest wyższy próg wejścia i konieczność profesjonalnego zarządzania aktywem.
Jakie ryzyka trzeba brać pod uwagę
Kluczowe ryzyka to złożoność prawna struktury własnościowej dla cudzoziemca, zależność od jednego lub dwóch głównych najemców, ekspozycja walutowa (przychody w THB), a także możliwa nadprodukcja podaży za 3-5 lat, gdy nowe projekty wejdą na rynek. Istotne jest też ryzyko powodziowe, powódź z 2011 roku zniszczyła setki obiektów przemysłowych w okolicach Ayutthayi.
Warto też fizycznie zobaczyć rynek na własne oczy, zdalny zakup nieruchomości komercyjnej niesie poważne ryzyko. Zanim zaangażuje się kapitał, dobrze samemu ocenić lokalizację, dojazd, stan budynku i otoczenie, najlepiej łącząc podróż z wizytą w strefach przemysłowych Chonburi czy Samut Prakan, oddalonych 40-90 minut od lotniska Suvarnabhumi.
Sektor magazynowy w Tajlandii wciąż jest jednym z najbardziej niedocenianych aktywów wśród inwestorów zagranicznych. Połączenie strukturalnego niedoboru powierzchni, wzrostu e-commerce i ciągłych inwestycji rządowych w EEC daje solidny fundament pod trwałą rentowność. Dla osób stawiających pierwsze kroki najsensowniejsza droga to zacząć od tajskich REIT-ów przemysłowych, poznać rynek od wewnątrz, a potem rozważyć bezpośrednią inwestycję poprzez leasehold. Zespół Nieruchomości w Tajlandii może pomóc ocenić, która ścieżka ma sens w konkretnym przypadku.
Źródło: Bangkok Post