Krótka odpowiedź na najważniejsze pytanie
Limit 49% powierzchni użytkowej kondominium przeznaczonej dla cudzoziemców na Tajlandii pozostaje bez zmian w 2026 roku. Żadna ustawa podnosząca ten próg do 75% nie została uchwalona, a plotki krążące w polskich grupach inwestycyjnych na Facebooku i na forach o Phuket wyprzedzają rzeczywistość o co najmniej kilka lat. Do tego doszła nowa, myląca kwestia: od 1 lipca 2026 roku opłata transferowa spadła do 0,01%, ale wyłącznie dla obywateli Tajlandii. Polak kupujący kondo na własność wciąż płaci pełne 2%.
Ile realnie kosztuje różnica w opłacie transferowej
To właśnie ta opłata transferowa robi ostatnio najwięcej zamieszania wśród polskich kupujących na Phuket. Dekret Królewskiego Dziennika Ustaw z 1 lipca 2026 roku faktycznie obniżył standardową stawkę 2% do 0,01%, ale tylko dla kwalifikujących się obywateli Tajlandii. Wiele biur nieruchomości i portali w językach regionalnych, a nawet część agentów, reklamowało to jako 'opłatę transferową obniżoną do 0,01% dla wszystkich'. To po prostu nieprawda.
Dla cudzoziemca kupującego mieszkanie na własne nazwisko liczby są proste: płacisz 2%, bez wyjątków. Przy nieruchomości wartej 10 milionów THB różnica między stawką dla Taja a stawką dla obcokrajowca wynosi 199 000 THB (około 5700 USD). To nie jest zaokrąglenie w umowie, to realna pozycja w kosztach zamknięcia transakcji, którą trzeba wliczyć do budżetu już na etapie planowania zakupu.
Ulga obowiązuje od 1 lipca 2026 do 30 czerwca 2027 roku. W tym samym okresie obniżono też opłatę rejestracyjną kredytu hipotecznego do 0,01%, znowu wyłącznie dla obywateli Tajlandii.
Skąd się wziął limit 49% i dlaczego wciąż obowiązuje
Zasada 49% nie jest żadnym nowym pomysłem wymyślonym na potrzeby rynku 2026 roku. Została zapisana w Ustawie o Kondominiach z 1979 roku i przetrwała kilka nowelizacji, a jej fundament nigdy się nie zmienił: cudzoziemcy mogą posiadać tytuł własności (freehold) do lokalu w kondominium, ale łączny udział zagranicznych właścicieli w jednym projekcie nie może przekroczyć 49% całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczonej na sprzedaż. Pozostałe 51% musi należeć do obywateli Tajlandii lub spółek z tajską większością udziałów.
Ten sztywny próg tworzy realny niedobór dostępnych lokali. W popularnych inwestycjach na Phuket, w Pattayi i Bangkoku limit dla cudzoziemców często wyczerpuje się na długo przed ukończeniem budynku. Kupujący, który zjawia się za późno, musi wybierać między strukturą spółki tajskiej (z własną warstwą ryzyka prawnego i formalności) a dzierżawą na 30 lat. Żadna z tych opcji nie daje takiej pewności co pełne prawo własności freehold.
Czy limit 49% zostanie podniesiony do 75%
Dyskusja o podniesieniu limitu do 75% zaczęła się w 2024 roku, gdy rząd Srettha Thavisina zaproponował pakiet działań mających przyciągnąć zagraniczny kapitał do gospodarki. Równolegle rozważano wprowadzenie dzierżawy gruntu na 99 lat dla cudzoziemców. Obie propozycje wywołały sprzeciw części tajskiego społeczeństwa, które ostrzegało, że rozszerzenie własności zagranicznej podniesie ceny i wyprze lokalnych kupujących z ich własnego rynku.
Do połowy 2026 roku żadna z tych inicjatyw nie doczekała się formalnej legislacji. Źródła w tajskiej administracji określają obie propozycje jako 'w trakcie analizy', co w praktyce może oznaczać lata opóźnień albo brak jakiejkolwiek zmiany. Kupujący, który planuje transakcję z założeniem, że limit wkrótce wzrośnie, w istocie zakłada się o termin, którego nikt nie potrafi potwierdzić.
Maksymalny okres dzierżawy gruntu w Tajlandii pozostaje 30 lat. Propozycje wprowadzenia struktury 99-letniej dzierżawy istnieją na papierze, ale nie zostały przyjęte.
Jak limit działa w praktyce na Phuket
Na Phuket limit własności freehold dla cudzoziemców liczony jest według powierzchni podłogowej, a nie liczby lokali. To ważna informacja praktyczna: garstka dużych apartamentów w jednej inwestycji może wyczerpać cały limit szybciej, niż wynikałoby to z prostej liczby dostępnych mieszkań. Dwa penthousy o dużym metrażu mogą 'zjeść' więcej limitu niż kilkanaście małych studio.
Przewodniki branżowe dotyczące zakupów na Phuket w 2026 roku konsekwentnie podkreślają ten sam punkt: dokładnie dlatego przed wpłaceniem zadatku warto poprosić dewelopera lub zarząd wspólnoty (juristic office) o pisemne potwierdzenie aktualnego stosunku własności tajskiej do zagranicznej, a następnie zweryfikować to niezależnie w lokalnym Urzędzie Gruntowym (Land Office).
Co się dzieje, gdy limit 49% się wyczerpie
Gdy limit w danym projekcie zostaje wykorzystany, cudzoziemiec ma do wyboru dwie ścieżki: dzierżawę na 30 lat albo strukturę spółki tajskiej. Obie niosą ograniczenia prawne i ryzyka w porównaniu z bezpośrednim prawem własności freehold, dlatego przed podpisaniem czegokolwiek warto skonsultować się z niezależnym prawnikiem znającym tajskie prawo nieruchomości, a nie polegać wyłącznie na zapewnieniach sprzedawcy.
Ukryta korzyść z niższej opłaty transferowej przy odsprzedaży
Jest jeden mniej oczywisty plus nowej struktury opłat. Jeśli sprzedasz swój lokal tajskiemu nabywcy w oknie obowiązywania ulgi (czyli do 30 czerwca 2027 roku), oszczędność kupującego na opłacie transferowej może uczynić Twoją ofertę bardziej konkurencyjną na rynku wtórnym. Przy mieszkaniu wartym 5 milionów THB oszczędność kupującego wynosi około 100 000 THB, co stanowi realny argument negocjacyjny przy ustalaniu ceny.
Źródło: ReloSale
FAQ
Czy Polak może kupić kondo na własność na Tajlandii w 2026 roku?
Tak. Cudzoziemcy, w tym Polacy, mogą posiadać tytuł własności freehold do lokalu w kondominium w ramach limitu 49% całkowitej powierzchni użytkowej projektu przeznaczonej do sprzedaży. Płatność musi zostać przekazana w walucie obcej przez tajski bank, co generuje dokument Foreign Exchange Transaction (FET), niezbędny przy rejestracji własności.
Czy to prawda, że limit podniesiono do 75%?
Nie. Na sierpień 2026 roku limit pozostaje na poziomie 49%. Propozycja podniesienia go do 75% istnieje, ale nie została przekształcona w projekt ustawy ani przekazana do parlamentu.
Jaką opłatę transferową płaci cudzoziemiec przy zakupie kondo na Tajlandii?
Standardowe 2% od wartości szacunkowej nieruchomości. Obniżona stawka 0,01%, obowiązująca od 1 lipca 2026 do 30 czerwca 2027 roku, dotyczy wyłącznie obywateli Tajlandii.
Czy zamiast kupować, mogę wziąć grunt w dzierżawę na 99 lat?
Nie. Zgodnie z obecnym prawem maksymalny okres dzierżawy to 30 lat. Struktura 99-letniej dzierżawy była dyskutowana, ale nigdy nie została przyjęta.
Jak sprawdzić, czy w danej inwestycji na Phuket jest jeszcze dostępny limit dla cudzoziemców?
Poproś dewelopera lub zarząd wspólnoty (juristic office) o pisemne potwierdzenie aktualnego stosunku własności tajskiej do zagranicznej i zweryfikuj to niezależnie w lokalnym Urzędzie Gruntowym, ponieważ limit liczony jest według powierzchni podłogowej, a nie liczby lokali.