Jeśli planujesz zakup domu lub willi w Tajlandii, ten news powinien Cię zainteresować bardziej niż zwykła notka prasowa: tajskie władze prowadzą właśnie postępowanie wobec 33 luksusowych nieruchomości o łącznej wartości 1,27 mld bahtów (ok. 35 mln dolarów), podejrzewanych o wykorzystanie tzw. struktur nominee do obejścia zakazu posiadania ziemi przez cudzoziemców. Dla wielu inwestorów, którzy latami korzystali z takich rozwiązań, to nie jest już ostrzeżenie w gazecie, tylko sygnał, że trzeba natychmiast zweryfikować swoją strukturę własności.
Mechanizm nominee od dekad funkcjonował jako swoista "szara norma" rynku: cudzoziemiec zakłada tajską spółkę, w której większościowe udziały formalnie należą do tajskich obywateli, a faktycznym beneficjentem i decydentem pozostaje zagraniczny inwestor. Spółka kupuje ziemię i dom, cudzoziemiec nią zarządza jak własną nieruchomością. Problem w tym, że w 2026 roku tajski regulator przeszedł od pouczeń do twardych działań kontrolnych.
Co dokładnie bada tajska policja?
Śledztwo koncentruje się na dzielnicach Pattanakarn i Krungthep Kreetha w Bangkoku, gdzie zidentyfikowano 33 luksusowe domy i wille na działkach ziemi, o łącznej wartości 1,27 mld bahtów, informuje The Nation Thailand. To nie przypadek, że kontrola obejmuje domy z gruntem, a nie mieszkania w apartamentowcach: konflikt prawny dotyczy wyłącznie własności ziemi, bo to właśnie ziemi zgodnie z tajskim prawem cudzoziemiec nie może posiadać bezpośrednio.
Średnia wartość nieruchomości objętej postępowaniem wynosi około 38,5 mln bahtów (ok. 1,07 mln dolarów), co jasno pokazuje, że kontrola celuje w segment willi premium, a nie w przeciętne domy jednorodzinne. Postępowanie prowadzi Departament Gruntów wspólnie z Departamentem Śledztw Specjalnych (DSI).
Dlaczego to nie tylko sprawa Bangkoku
Równolegle do stołecznego śledztwa, na południu kraju, w Phuket, Phangnga i Krabi, przeprowadzono odrębną, szeroko zakrojoną operację. W akcji brało udział ponad 500 funkcjonariuszy, wydano 40 nakazów aresztowania i zrealizowano 13 nakazów przeszukania. Efekt: 48 zatrzymanych osób (27 Tajów i 21 cudzoziemców, w tym obywatele Izraela, Francji, Polski, Szwajcarii, Wielkiej Brytanii, Holandii, Rosji i RPA), a także zajęcie mienia o wartości ok. 1,05 mld bahtów, obejmującego 89 działek, podają Bangkok Post i The Phuket News.
Warto podkreślić: wśród zatrzymanych są też Polacy. To dla polskiego czytelnika najbardziej konkretny dowód, że problem nie dotyczy jedynie anonimowych "zagranicznych inwestorów", ale realnie może dotknąć każdego, kto kupił willę na Phuket przez nieprzemyślaną strukturę spółkową.
Podstawa prawna: dlaczego nominee jest nielegalny
Zgodnie z tajskim Kodeksem Gruntowym (Land Code, sekcja 86), obcokrajowcy nie mogą bezpośrednio posiadać ziemi w Tajlandii. Wykorzystanie tajskiej spółki jako "przykrywki", w której cudzoziemiec faktycznie kontroluje aktywa, narusza zarówno Kodeks Gruntowy, jak i Ustawę o Działalności Zagranicznej (Foreign Business Act).
Już w 2025 roku Tajlandia zaostrzyła weryfikację spółek z udziałem zagranicznym, wprowadzając dodatkowe kontrole struktury udziałowców przez system DBD (Department of Business Development). Obecna fala śledztw to naturalna kontynuacja tego trendu, a nie jednorazowa akcja pokazowa.
Według szacunków rynkowych, nawet 70% willi na Phuket należących do zagranicznych właścicieli opiera się na jakiejś formie struktury nominee. To ogromna skala potencjalnego ryzyka, o czym warto pamiętać, planując zakup nieruchomości w tym regionie.
Jakie kary grożą za strukturę nominee?
| Naruszenie | Konsekwencja |
|---|---|
| Ustawa o Działalności Zagranicznej | Grzywna do 1 mln bahtów i/lub więzienie do 3 lat |
| Kodeks Gruntowy | Przymusowa sprzedaż ziemi w ciągu 180 dni od wykrycia naruszenia |
| Brak sprzedaży w terminie | Przejęcie własności przez państwo |
| Ogólne sankcje wg doniesień | Konfiskata mienia, grzywny do 20 000 bahtów, postępowanie karne |
Precedensy już istnieją: w 2024 roku skonfiskowano kilka willi na Koh Samui po wykryciu nielegalnych struktur nominee. To nie jest teoretyczne ryzyko, tylko udokumentowana praktyka egzekwowania prawa.
Jak legalnie kupić dom lub ziemię w Tajlandii?
Dobra wiadomość jest taka, że legalne ścieżki zakupu istnieją i są sprawdzone przez tysiące zagranicznych inwestorów:
-
Leasehold na 30 lat z opcją przedłużenia - najczęściej wybierane i najbezpieczniejsze rozwiązanie. Dzierżawisz grunt na 30 lat, z możliwością przedłużenia o kolejne okresy, a sama konstrukcja domu może być zarejestrowana na Ciebie jako właściciela.
-
Zakup kondominium na zasadzie freehold - cudzoziemiec może legalnie posiadać mieszkanie na własność, o ile udział zagranicznych właścicieli w danym projekcie nie przekracza 49%. To rozwiązanie w pełni zgodne z Ustawą o Kondominiach i całkowicie niezwiązane z problemem nominee.
-
Prawdziwa spółka tajska z realną działalnością - możliwa, ale wymaga poważnego wsparcia prawnego i faktycznych, legalnych tajskich partnerów biznesowych, a nie fikcyjnych udziałowców.
Czy rynek kondominiów jest zagrożony?
Nie. Rynek mieszkań na zasadzie freehold pozostaje całkowicie poza zakresem tej fali kontroli. Cudzoziemcy mają pełne prawo posiadania lokalu w ramach 49-procentowego limitu zagranicznej własności w projekcie, a mechanizm ten reguluje odrębna ustawa, niezwiązana ze strukturami nominee.
Czy nadal warto inwestować w Tajlandii?
Zdecydowanie tak, pod warunkiem poprawnej struktury prawnej transakcji. Rynek kondominiów pozostaje w pełni dostępny dla obcokrajowców, zwrot z najmu w Bangkoku utrzymuje się na poziomie 5-7% rocznie, a dobrze zarządzane nieruchomości na Phuket mogą osiągać 8-10%. Klucz to współpraca z licencjonowanymi prawnikami i unikanie rozwiązań z szarej strefy.
Co więcej, krótkoterminowo fala kontroli może otworzyć okazje zakupowe: część właścicieli, obawiając się kontroli w swoim regionie, może zdecydować się na szybszą sprzedaż willi na leasehold w obniżonej cenie.
Obecna sytuacja to nie kryzys, lecz naturalny proces porządkowania rynku. Tajlandia konsekwentnie zmierza w stronę większej przejrzystości, a inwestorzy działający w zgodzie z prawem tylko na tym zyskają. Zasada na 2026 rok brzmi jasno: prawnie bezpieczna struktura transakcji liczy się bardziej niż sama cena nieruchomości. Oszczędzanie na obsłudze prawnej może kosztować Cię całą inwestycję.
Źródło: The Nation Thailand
Planujesz zakup nieruchomości w Tajlandii? Zespół Nieruchomości w Tajlandii pomoże Ci znaleźć bezpieczną i dochodową inwestycję, zgodną z lokalnym prawem.