Jeśli śledzicie tajski rynek nieruchomości choćby z doniesień prasowych, ostatnie dane mogły was zaniepokoić. Bangkok Post ostrzega, że 2026 rok może okazać się najsłabszym okresem dla sprzedaży kondominiów w Tajlandii od wielu lat. Dla polskiego inwestora, który liczy każdy złoty (albo baht) zainwestowany za granicą, to nie jest tylko ciekawostka z zagranicznej gazety, to konkretny sygnał do przemyślenia strategii.
Spowolnienie nie pojawiło się z dnia na dzień, narasta już drugi rok, a najnowsze dane sugerują, że problem się pogłębia. Nadwyżka podaży ciąży na cenach, a popyt kupujących w większości segmentów pozostaje słaby.
Najważniejsze fakty w pigułce
-
Sprzedaż kondominiów w Tajlandii w 2026 roku zmierza w kierunku historycznego minimum, jak wskazują szacunki analityków oraz prognozy Bangkok Post
-
Zakupy kondominiów przez zagranicznych nabywców mają spaść o 20% w 2026 roku, co byłby pierwszy roczny spadek od pięciu lat, według K-Research
-
W I kwartale 2026 roku transfery zagraniczne spadły we wszystkich kategoriach: 3241 jednostek (spadek o 17,3%), wartość transferów 13,464 mld THB (spadek o 17,9%) oraz powierzchnia użytkowa 141 644 m2 (spadek o 13,8% rok do roku)
-
Największy spadek odnotowano wśród kupujących z Chin: o 38,8% w liczbie jednostek i o 42,9% w wartości transakcji, co wynika z presji gospodarczej i problemów z płynnością na chińskim rynku wewnętrznym
-
Jednocześnie rośnie popyt z innych krajów: Rosja +33%, Indie +40% (63 jednostki, 353 mln THB, wzrost wartości o 23,9%), Australia +36,1%
-
Phuket trzyma się lepiej niż Bangkok, głównie dzięki popytowi na wynajem turystyczny i stałemu zainteresowaniu rezydencjami z marką hotelową (branded residences)
Skąd się wzięła ta zapaść? Kontekst dla polskiego inwestora
Warto zrozumieć mechanizm, bo bez tego łatwo wyciągnąć błędne wnioski. Nadwyżka podaży w Bangkoku to prosta konsekwencja boomu budowlanego z lat 2018-2022, kiedy deweloperzy uruchamiali dziesiątki projektów naraz, licząc głównie na chińskich nabywców. Ten napływ kapitału załamał się po pandemii i do dziś nie wrócił do wcześniejszego poziomu, zostawiając na rynku ogromny nawis niesprzedanych lokali.
Niesprzedane zasoby w samym Bangkoku szacuje się na ponad 50 000 jednostek, jeden z najwyższych poziomów w ostatniej dekadzie. Transfery w regionie Bangkoku spadły w I kwartale 2026 roku o 35%, a największe spadki wiążą się ze słabszym popytem ze strony kupujących z Chin i Myanmaru, jak podaje K-Research cytowane przez Bangkok Post.
Dla porównania, średnie ceny kondominiów w centralnym Bangkoku (Sukhumvit, Silom, Sathorn) wahają się od 120 000 do 200 000 THB za m2, choć deweloperzy oferują obecnie znaczne rabaty już na etapie rezerwacji.
Co to oznacza dla inwestora z Polski: szansa czy pułapka?
Tu sytuacja ma dwie strony medalu. Rynek w trendzie spadkowym może oznaczać atrakcyjne ceny wejścia, ale kupno w trakcie spadków niesie też ryzyko dalszej deprecjacji. Kluczowe pytanie brzmi: gdzie właściwie jest dno.
Doświadczeni uczestnicy rynku obserwują kilka konkretnych wskaźników. Pierwszy to liczba nowych pozwoleń budowlanych: jeśli deweloperzy wstrzymują nowe projekty, rynek zaczyna wchłaniać istniejącą nadwyżkę. Tajskie stowarzyszenia branżowe donoszą, że liczba nowych projektów startujących w Bangkoku faktycznie spadła w pierwszej połowie 2026 roku. Drugi wskaźnik to stabilność czynszów, dopóki stawki wynajmu się utrzymują, kondominium generuje przepływ gotówki nawet wtedy, gdy jego wartość rynkowa stoi w miejscu.
Dlaczego Phuket zachowuje się inaczej niż Bangkok
Phuket zasługuje na odrębne potraktowanie, bo działa według innej logiki niż stolica. Wynajem sezonowy przez Airbnb i Booking może przy profesjonalnym zarządzaniu generować roczną stopę zwrotu na poziomie 6-8%. Konkurencja między lokalami rośnie, a lokalne władze zaostrzają regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego, więc nie jest to inwestycja "bezobsługowa".
Segment luksusowy na Phuket, w szczególności zachodnie wybrzeże z rejonami Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay, ma według Knight Frank Thailand pozostać silny w 2026 roku. Wille radzą sobie lepiej niż kondominia, ponieważ zamożni kupujący stawiają na styl życia i kompleksowe udogodnienia (basen, ochrona, obsługa concierge).
Warto też pamiętać, że kupujący kondominium na Phuket mogą liczyć na długoterminową wizę pobytową: roczną wizę odnawialną otrzyma osoba, która kupi kondominium od tajskiego deweloperа o wartości minimum 3 mln THB, istnieją też alternatywne warunki oparte na wynajmie.
Praktyczna uwaga na koniec: jeśli planujecie podróż na Phuket, aby obejrzeć nieruchomości osobiście, zarezerwujcie nocleg z dużym wyprzedzeniem, zwłaszcza w wysokim sezonie od listopada do marca, gdy ceny hoteli i dostępność miejsc bywają problemem.
Zasady prawne, o których trzeba pamiętać
Własność zagraniczna w Tajlandii jest ograniczona do 49% powierzchni freehold w każdym budynku kondominium, co oznacza, że kupujący z zagranicy mają dostęp do ograniczonej kwoty lokali w danym projekcie. To zapisane w tajskim prawie i nie ma od tego wyjątków.
Najczęściej zadawane pytania
Czy warto kupować kondominium w Tajlandii w 2026 roku?
To zależy od strategii. Dla inwestorów długoterminowych, z horyzontem 7-10 lat, obecne załamanie może być atrakcyjnym momentem wejścia. Dla szybkiej spekulacji z myślą o odsprzedaży moment jest mniej korzystny, bo rynek wciąż spada i szybki, opłacalny wyjście z inwestycji jest mało prawdopodobne.
Które dzielnice Bangkoku najlepiej znoszą spowolnienie?
Premium lokalizacje wzdłuż linii BTS i MRT, w tym Sukhumvit (stacje Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom i Sathorn, tradycyjnie są bardziej odporne niż obszary peryferyjne, dzięki stabilnemu popytowi na wynajem od ekspatów.
Dlaczego sprzedaż kondominiów spada właśnie teraz?
Trzy główne czynniki: nadwyżka podaży po boomie budowlanym, zaostrzone warunki kredytowe dla tajskich kupujących oraz gwałtowny spadek napływu inwestycji z Chin (o 38,8% w liczbie jednostek tylko w I kwartale 2026 roku). Te czynniki wzajemnie się wzmacniają.
Jak wygląda proces zakupu kondominium przez obcokrajowca?
Obcokrajowiec może posiadać kondominium na zasadzie freehold, o ile udział zagranicznej własności w budynku nie przekracza 49%. Środki muszą być przelane z zagranicy w tajskich bahtach. Proces transferu trwa zwykle 30-60 dni w przypadku gotowego lokalu.
Jakie podatki płaci zagraniczny właściciel kondominium?
Główne koszty to opłata rejestracyjna za przeniesienie własności w wysokości 2% wartości szacunkowej (zwykle dzielona między kupującego i sprzedającego), opłata skarbowa 0,5% oraz specjalny podatek biznesowy 3,3%, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu pierwszych pięciu lat od nabycia.
Bangkok czy Phuket, co się bardziej opłaca w 2026 roku?
Bangkok sprawdza się przy stabilnym wynajmie długoterminowym ze stopą zwrotu na poziomie 4-5%. Phuket daje potencjał wynajmu sezonowego 6-8%, ale wymaga aktywnego zarządzania i niesie ryzyko pustostanów w niskim sezonie.
Czy można negocjować cenę z tajskimi deweloperami?
Tak. W obecnych warunkach rynkowych deweloperzy oferują rabaty, darmowe pakiety wyposażenia, bezodsetkowe plany płatności i inne zachęty. Realne rabaty mogą sięgać 10-20% ceny katalogowej, szczególnie w gotowych projektach z niesprzedanymi lokalami.
Czy grozi nam krach na całym rynku?
To mało prawdopodobne. Rynek tajski historycznie koryguje się powolnie, ze spadkami cen rocznie w przedziale 5-10%, a nie nagłymi zapaściami. Deweloperzy raczej oferują rabaty i bonusy niż formalnie obniżają ceny katalogowe.
Kiedy rynek kondominiów się odbuduje?
Większość analityków oczekuje stabilizacji nie wcześniej niż w drugiej połowie 2027 roku, pod warunkiem ograniczenia liczby nowych projektów i odbicia popytu zagranicznego. Pełne odbudowanie rynku może zająć kolejne 2-3 lata.
Spowolnienie na rynku kondominiów w Tajlandii to nie katastrofa, to faza cyklu, który wcześniej czy później się odwróci. Dla inwestorów z jasną głową i konkretnym horyzontem czasowym obecne warunki tworzą realne okno możliwości. Podstawowa zasada pozostaje niezmienna: kupujcie w sprawdzonych lokalizacjach, współpracujcie z ugruntowanymi deweloperami z historią zrealizowanych projektów i zawsze liczcie realną stopę zwrotu z wynajmu, a nie zakładajcie się jedynie na wzrost wartości kapitału.
Źródło: Bangkok Post
Gotowi zainwestować w Tajlandii? Zespół Nieruchomości w Tajlandii pomoże wam znaleźć nieruchomość odpowiadającą waszym celom inwestycyjnym.