Krótka odpowiedź na pytanie, które zadaje sobie każdy inwestor
Tajlandia nie brała udziału w wielkiej fali debiutów giełdowych spółek nieruchomościowych w Azji Płd-Wsch. w pierwszej połowie 2026 roku, w której zebrano łącznie około 3 miliardów dolarów. Nie oznacza to jednak odpływu kapitału z tajskiego rynku, lecz jego przesunięcie na giełdy w Wietnamie i Malezji, które zaoferowały łatwiejsze warunki debiutu. Dla prywatnych nabywców kondominium w Phuket czy Bangkoku to w praktyce dobra wiadomość: mniejsza obecność funduszy instytucjonalnych oznacza mniejszą konkurencję i większe pole do negocjacji z deweloperami.
Jeśli śledzicie rynek nieruchomości w Tajlandii z myślą o własnej inwestycji, warto spojrzeć na te dane nie jak na sygnał alarmowy, lecz jak na wskazówkę, gdzie aktualnie leży przewaga negocjacyjna kupującego.
Dlaczego wielki kapitał ominął Bangkok
Gdy inwestorzy instytucjonalni kierują pieniądze na giełdy w Ho Chi Minh czy Kuala Lumpur zamiast do Bangkoku, to efekt zmian strukturalnych, a nie ucieczki z regionu. Dwa czynniki tłumaczą tę sytuację najlepiej.
Po pierwsze, Wietnam i Malezja zaproponowały bardziej atrakcyjne warunki wejścia na giełdę, w tym uproszczone procedury i ulgi podatkowe dla emitentów. Po drugie, tajski rynek jest już dość dojrzały - najwięksi gracze zadebiutowali dawno temu, więc zostaje mniej miejsca na nowe, duże oferty publiczne.
Do tego dochodzi kwestia kursu walutowego: tajski bat umocnił się o 3-4% względem dolara amerykańskiego od początku roku, co podnosi koszt wejścia dla zagranicznych inwestorów instytucjonalnych i częściowo tłumaczy przesunięcie kapitału do rynków ze słabszą walutą.
Najważniejsze liczby z regionu
- Wolumen IPO: według szacunków Nikkei Asia spółki nieruchomościowe z Azji Płd-Wsch. zebrały łącznie około 3 miliardów dolarów na regionalnych giełdach w pierwszej połowie 2026 roku
- Malezja rośnie: UI Boustead REIT znalazł się wśród największych debiutów, co odzwierciedla rosnący apetyt na malezyjskie nieruchomości przemysłowe i komercyjne
- Boom w Wietnamie: Dien May Xanh i inni emitenci skorzystali na rosnącej konsumpcji krajowej i urbanizacji, przy PKB Wietnamu rosnącym o 6-7% rocznie przez ostatnie trzy lata
- Pozycja Tajlandii: Giełda Papierów Wartościowych Tajlandii (SET) pozostaje największą platformą REIT w ASEAN, z ponad 40 funduszami nieruchomościowymi o łącznej kapitalizacji przekraczającej 15 miliardów dolarów według danych SET, mimo że nie odnotowała żadnego znaczącego nowego debiutu w pierwszej połowie 2026 roku
- Rentowność najmu: średnia rentowność wynajmu kondominium wynosi 4-6% rocznie w Bangkoku i 6-8% w Phuket, co przewyższa porównywalne aktywa w Malezji i Wietnamie
Ile faktycznie można zarobić na wynajmie w Tajlandii
Dla kupujących z Polski, przyzwyczajonych do rentowności najmu na poziomie 3-4% w dużych polskich miastach, tajskie wskaźniki mogą wyglądać atrakcyjnie. Phuket z rentownością 6-8% rocznie pozostaje regionalnym liderem wśród destynacji turystycznych Azji Płd-Wsch. Bangkok wyróżnia się natomiast segmentem luksusowych kondominium przy liniach BTS i MRT, gdzie rentowność sięga 4-6%.
Warto dodać, że zagraniczni nabywcy odpowiadają obecnie za około 75% transakcji zakupu kondominium w Phuket, a projekty takie jak 408-lokalowy Peylaa Phuket w Bang Tao powstają z myślą właśnie o tym międzynarodowym popycie. Pattaya odbudowuje się po pandemii, choć rentowności są tam wciąż niższe niż w Phuket.
Czy deweloperzy nadal wierzą w Phuket mimo spowolnienia IPO
Zdecydowanie tak, i to niezależnie od tego, co dzieje się na giełdach. Origin Property zadeklarował 3 miliardy batów inwestycji w Phuket na lata 2026-2028, z rozpoznaniem przychodów z hoteli i kondominium zaczynającym się w czwartym kwartale 2026 roku. Sansiri celuje jeszcze wyżej, planując 40 miliardów batów nowych projektów w Phuket w ciągu czterech lat - to tyle, ile wyniosła cała wartość inwestycji na wyspie w poprzednich 15 latach, tyle że skompresowane w cztery lata.
To mocny sygnał: duzi tajscy deweloperzy stawiają na Phuket kapitałem własnym, nawet gdy rynki kapitałowe patrzą gdzie indziej.
Co z prawem własności dla obcokrajowców
Tajskie prawo pozwala cudzoziemcom posiadać do 49% łącznej powierzchni użytkowej budynku kondominium na zasadzie własności wieczystej (freehold). To wciąż jedno z najbardziej przejrzystych rozwiązań prawnych w regionie, co w połączeniu z dojrzałą infrastrukturą i silnie rozwiniętą branżą turystyczną czyni Tajlandię rynkiem bardziej przewidywalnym niż szybko rosnący, ale mniej ugruntowany Wietnam.
Czy warto kupować bezpośrednio w REIT-y, czy raczej nieruchomość fizyczną
Tajskie REIT-y notowane są obecnie z dyskontem względem wartości aktywów netto (NAV), co otwiera ciekawe okno dla inwestycji bezpośrednich w fizyczne nieruchomości zamiast udziałów funduszowych. Zagraniczny inwestor technicznie może kupować tajskie REIT-y przez międzynarodowego brokera z dostępem do SET, co wymaga otwarcia tajskiego rachunku maklerskiego, a minimalne progi wejścia zaczynają się od kilku tysięcy batów.
W praktyce jednak bezpośredni zakup kondominium bywa dla większości kupujących prostszy i bardziej przejrzysty niż inwestowanie przez REIT.
Czego można się spodziewać w drugiej połowie 2026 roku
Szacunki rynkowe wskazują, że SET przygotowuje kilka nowych debiutów w sektorze hotelarskim i logistycznym. Tajski rząd rozważa też dodatkowe zachęty dla przyciągnięcia zagranicznego kapitału, w tym rozszerzenie programów wizowych dla inwestorów. Innymi słowy, obecna przerwa w IPO ma charakter tymczasowy, a nie strukturalny odwrót od rynku.
Instytucjonalny kapitał w Azji Płd-Wsch. rośnie, a Tajlandia chwilowo ustępuje Wietnamowi i Malezji pod względem wolumenu debiutów giełdowych. Mimo to zachowuje fundamentalne atuty dla prywatnych inwestorów: przejrzyste prawo, wysoką rentowność najmu i dojrzałą infrastrukturę. Teraz, gdy wielkie fundusze patrzą gdzie indziej, prywatni nabywcy mają rzadką okazję wejść na rynek bez konkurowania z kapitałem instytucjonalnym.
Jeśli rozważacie zakup nieruchomości w Tajlandii, zespół Nieruchomości w Tajlandii pomoże znaleźć projekt dopasowany do budżetu i oczekiwań co do rentowności.
Źródło: Nikkei Asia