Przez lata w samym sercu Bangkoku, przy prestiżowych alejach jak Sukhumvit czy Sathorn, można było natknąć się na dziwny widok: kilkanaście krzaków bananowca albo trawy cytrynowej na działce wartej dziesiątki milionów batów. To nie był przypadek, lecz świadoma strategia podatkowa, którą władze miasta właśnie postanowiły zlikwidować.
Bangkok (BMA) formalnie zaproponował podwyżkę podatku od gruntów zarejestrowanych jako rolne, ale położonych w centralnych dzielnicach miasta. Dziś takie działki płacą zaledwie 0,01-0,1% wartości szacunkowej, podczas gdy grunty komercyjne obciążone są stawką 0,3-0,7% (dane Departamentu Skarbowego). Dla inwestorów zagranicznych, którzy rozważają ekspozycję na rynek gruntów w stolicy Tajlandii, to wyraźny sygnał do rewizji strategii.
Co dokładnie się zmienia?
Baza stawki dla gruntów rolnych ma wzrosnąć z obecnego przedziału 0,01% (do 0,10%) do nowego zakresu 0,03-0,12%. W praktyce oznacza to niemal potrojenie podatku u podstawy, z około 100 batów do 300 batów na każdy milion batów wartości gruntu (Nation Thailand). To wciąż daleko od pełnej stawki komercyjnej, ale luka się wyraźnie zawęża.
Skala oszczędności, jakie do tej pory dawała ta furtka, robi wrażenie: właściciel działki wartej 100 milionów batów potrafił zaoszczędzić 500 000-700 000 batów rocznie, po prostu rejestrując grunt jako rolny zamiast komercyjny.
Skąd się wzięła ta luka prawna?
Ustawa o podatku od gruntów i budynków B.E. 2562 weszła w życie w 2020 roku i wprowadziła cztery kategorie stawek: mieszkaniową, rolną, komercyjną oraz dla gruntów niezabudowanych. Kategoria rolna ma najniższą stawkę, startując od 0,01% dla działek o wartości do 75 milionów batów, podczas gdy stawki komercyjne zaczynają się od 0,3% i rosną progresywnie wraz z wartością nieruchomości.
Problem w tym, że ustawa nie precyzowała, jak intensywne musi być użytkowanie rolnicze, by kwalifikować się do niższej stawki. Wystarczyło formalnie zasadzić kilka roślin. Szacunki rynkowe mówią o setkach działek o powierzchni od 1 do 20 raiów w najbardziej prestiżowych lokalizacjach Bangkoku, które są formalnie zarejestrowane jako rolne, choć realnie stoją puste albo czekają na deweloperów.
Kogo najbardziej dotknie ta zmiana?
Najwięcej do stracenia mają właściciele pustych i pseudo-rolnych działek w dzielnicach Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit oraz Ratchadamri. To właśnie tam wartości szacunkowe gruntu są najwyższe w całym mieście: na Sukhumvit, między soi 1 a 63, sięgają 800 000-1 500 000 batów za metr kwadratowy wah (dane Treasury Department, przegląd na lata 2024-2027).
Warto pamiętać, że cudzoziemcy nie mogą bezpośrednio posiadać gruntu w Tajlandii (Kodeks Gruntowy, art. 86). Zmiana dotyczy więc przede wszystkim tych, którzy trzymają ziemię poprzez tajską spółkę albo długoterminową dzierżawę, a to częsty model wśród zagranicznych inwestorów budujących portfel nieruchomości w Bangkoku.
Kiedy nowe stawki wejdą w życie?
Propozycja BMA jest wciąż konsultowana z Ministerstwem Finansów. Zgodnie z obecnym harmonogramem, zmiany mogłyby zostać zatwierdzone do końca 2026 roku, a pełne wdrożenie nastąpiłoby od roku podatkowego 2027. Dokładne daty zależą jednak od tempa procesu legislacyjnego i politycznych negocjacji, więc warto traktować ten termin jako orientacyjny, nie ostateczny.
Równolegle BMA zaostrza egzekwowanie przepisów, wymagając, by grunt zarejestrowany jako rolny był rzeczywiście wykorzystywany do prawdziwej uprawy komercyjnej, a nie symbolicznej, pozorowanej działalności rolniczej (Bangkok Post).
Dlaczego miastu tak bardzo zależy na tej zmianie?
Odpowiedź jest prozaiczna: pieniądze. BMA pobiera podatek gruntowy bezpośrednio i ma silny bodziec, by zwiększać wpływy do budżetu. Cel na 2025 rok wynosił 37 miliardów batów. Zamknięcie luki bananowej to jeden z najprostszych sposobów, by ten cel osiągnąć bez podnoszenia stawek dla zwykłych mieszkańców czy małych firm.
Dodatkowym efektem ubocznym rosnącej presji podatkowej na grunty niezabudowane jest już widoczny wzrost podaży działek gotowych pod zabudowę, o 12-15% w latach 2024-2025, jak wynika z danych AREA (Agency for Real Estate Affairs). Właściciele wolą sprzedać lub zacząć budować, niż płacić coraz wyższy podatek za trzymanie ziemi odłogiem.
Jak to wpłynie na ceny gruntów i rynek nieruchomości w centrum Bangkoku?
Efekt będzie prawdopodobnie dwukierunkowy. Krótkoterminowo część właścicieli wystawi działki na sprzedaż, co może chwilowo osłabić ceny albo spowolnić ich wzrost. W średnim terminie zwiększona aktywność deweloperska podniesie podaż kondominiów i powierzchni komercyjnej, co powinno pomóc ustabilizować rynek.
Pośrednio zmiana dotknie też najemców. Jeśli właściciele budynków komercyjnych nie będą już mogli obniżać podstawy opodatkowania, klasyfikując sąsiednią działkę jako rolną, ich koszty operacyjne wzrosną. Część tego ciężaru najpewniej przejdzie na czynsze, zwłaszcza w biurowcach klasy B i C.
Czy oznacza to falę wyprzedaży gruntów? Raczej nie na masową skalę. Najwięksi właściciele, jak Crown Property Bureau czy rodziny Sirivadhanabhakdi i Chirathivat, prowadzą strategie długoterminowe i nie sprzedadzą aktywów z powodu podwyżki rzędu kilkuset tysięcy batów. Mniejsi i średni właściciele trzymający grunt spekulacyjnie mogą jednak zacząć się z niego wycofywać.
Podsumowanie: co ta zmiana oznacza dla inwestora?
Zmiana w polityce podatkowej Bangkoku to nie trzęsienie ziemi, tylko naturalna normalizacja systemu. Miasto po prostu dostosowuje przepisy do rzeczywistego sposobu wykorzystania gruntów. Dla inwestorów, którzy wybierają aktywa na podstawie realnej stopy zwrotu, a nie kreatywnej optymalizacji podatkowej, to dobra wiadomość: rynek staje się bardziej przejrzysty i przewidywalny.
Jeśli planujesz inwestycję w nieruchomość w Tajlandii, warto już teraz sprawdzić status podatkowy działki, zanim decyzja inwestycyjna zostanie podjęta. Zespół Nieruchomości w Tajlandii chętnie pomoże przeanalizować konkretną lokalizację pod kątem tych zmian.
Źródło: Nation Thailand