Klient, który dzwoni do biura ziemskiego w Phuket w czerwcu 2026 roku, słyszy pytania, których jeszcze rok temu nikt mu nie zadawał: skąd tajski wspólnik ma pieniądze, czym się zajmuje, dlaczego jego udział opłacono w gotówce. To nie jest nowe prawo. To nowa infrastruktura kontroli.
Co dokładnie zmieniło się w maju 2026 roku?
Departament Gruntów wysłał do wszystkich urzędów gruntowych w kraju trzy okólniki oznaczone jako 'najwyższy priorytet'. Nie zmieniają one Kodeksu Ziemskiego - cudzoziemiec wciąż nie może być właścicielem gruntu, a tajska spółka z większością tajskich udziałowców wciąż formalnie może. Zmienia się sposób weryfikacji: urzędy mają obowiązek sprawdzać dane spółki w bazie Department of Business Development (DBD), żądać dokumentów finansowych i przeprowadzać wizyty na miejscu. Wcześniej urzędnik widział teczkę papierów. Teraz ma dostęp do połączonej bazy danych, i to jest właściwa nowość tej reformy, nie retoryka.
Dla polskiego inwestora, który kupił willę na Phuket przez spółkę pięć lat temu, kluczowa informacja brzmi: te przepisy obejmują też stare transakcje, nie tylko rejestracje z 2026 roku.
Przy jakiej kwocie urząd zaczyna sprawdzać źródło pieniędzy?
Próg jest konkretny: płatność gotówkowa od 2 milionów THB wzwyż, albo majątek o wartości wycenowej powyżej 5 milionów THB. Powyżej tej granicy urząd bada źródło finansowania, dochody i zatrudnienie wszystkich osób zaangażowanych w transakcję - także tajskich udziałowców, którzy formalnie nie są stroną kupującą, ale figurują w strukturze spółki.
Spółki, w których udział zagraniczny w kapitale, akcjonariacie lub kontroli przekracza określone progi, trafiają na listę wysokiego ryzyka. Wtedy kontrola jest głębsza: rejestr udziałowców, zgłoszenia do DBD, dokumenty finansowe, umowy, a czasem wizyta w terenie sprawdzająca, czy tajski dyrektor faktycznie mieszka pod wskazanym adresem.
Jak w praktyce działał tajski system spółek dla obcokrajowców?
Mechanizm, który teraz trafia pod lupę, jest starszy niż większość jego dzisiejszych użytkowników. Ukształtował się w drugiej połowie lat 90., po azjatyckim kryzysie finansowym, kiedy Tajlandia otworzyła rynek nieruchomości na kapitał zagraniczny, nie dotykając samego Kodeksu Ziemskiego. Cudzoziemcom dano prawo własności do kondominiów na zasadzie freehold i możliwość leasingu. Grunt pozostał poza zasięgiem.
Rynek odpowiedział obejściem: tajska spółka, w której 51% udziałów należy do obywateli Tajlandii, a realna kontrola pozostaje w rękach zagranicznego inwestora poprzez akcje preferencyjne z uprzywilejowanym prawem głosu, umowy zastawu udziałów i pełnomocnictwa. Całe ulice will na Koh Samui, w Hua Hin i na zachodnim wybrzeżu Phuket są zbudowane właśnie w ten sposób.
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych próbowało zamknąć tę furtkę już w 2006 roku, instruując urzędników, by uważnie sprawdzali tajskich udziałowców o minimalnych dochodach i spółki założone tuż przed zakupem gruntu. Problem był prosty: instrukcje istniały, narzędzia nie. Właśnie to zmieniają okólniki z 2026 roku.
Czy oznaczenie 'wysokie ryzyko' to już wyrok?
Nie. Departament wprost zaznacza, że klasyfikacja wysokiego ryzyka jest filtrem przesiewowym do dalszej weryfikacji, a nie stwierdzeniem winy. Firma na tej liście nie jest automatycznie uznawana za nielegalną strukturę nominowaną.
Ale dokumentacja i tak będzie wymagana: rejestr udziałowców, zgłoszenia finansowe, dowód wpłaty kapitału. Spółka z realną działalnością, prawdziwymi tajskimi wspólnikami, właściwie opłaconym kapitałem i kilkuletnią historią czystych zgłoszeń przechodzi kontrolę bez większych problemów. Haczyk jest w tym, że taka spółka kosztuje prawdziwe pieniądze i wymaga faktycznego biznesu za sobą, nie firmy 'na papierze' zmontowanej tydzień przed podpisaniem umowy.
Właśnie taki 'pakietowy' schemat przestaje działać pierwszy: trzech tajskich udziałowców bez historii dochodów i bez ruchu na rachunku bankowym. Drugie mylne przekonanie, które pada pod naporem nowych procedur: wiara, że list od tajskiej żony potwierdzający prywatny charakter środków trwale zamyka sprawę. Zamyka jedną konkretną rejestrację, ale nie chroni całej struktury przed dalszą kontrolą, jeśli grunt jest wpisany na spółkę, a nie na nią osobiście.
Ile grozi za nominee ownership w Tajlandii?
Właściciel nominowany to wciąż przestępstwo na mocy Foreign Business Act. Grzywna od 100 000 do 1 000 000 THB i do trzech lat więzienia, dla obu stron: zagranicznego nabywcy i tajskiego obywatela, który zgodził się figurować jako udziałowiec 'na pokaz'. To właśnie podnosi cenę znalezienia kogoś skłonnego wystąpić w takiej roli.
Według doniesień branżowych, ponad 46 000 spółek z udziałem zagranicznym jest już objętych audytem w całym kraju pod kątem podejrzenia struktur nominowanych. Śledztwa toczą się już na Phuket, Koh Samui, Koh Phangan i w Krabi, gdzie klasyczny schemat 51% tajskiego akcjonariatu maskuje pełną zagraniczną kontrolę zarządczą i finansową. Część spółek związanych z nieruchomościami jest ponownie badana pod kątem prania pieniędzy.
Czy grozi masowa konfiskacja gruntów? Kodeks Ziemski pozwala nakazać zbycie nielegalnie nabytego gruntu w określonym terminie, a przy braku reakcji wymusić sprzedaż. W praktyce rynek nie widział masowych konfiskat i nie należy ich oczekiwać teraz - politycznie byłoby to zbyt kosztowne dla kraju, w którym zagraniczni nabywcy stanowią istotną część popytu w prowincjach turystycznych. Realniejszy scenariusz jest cichszy i bardziej niewygodny: odsprzedaż, która zawiesza się na miesiące, podczas gdy struktura wysokiego ryzyka przechodzi przegląd, a rabat cenowy rośnie w miarę jak kupujący się wycofują.
Spółka, leasehold czy kondominium - co wybrać w 2026 roku?
Moja rekomendacja dla kogoś, kto teraz wybiera między tajską spółką a zarejestrowanym długoterminowym leasingiem domu z gruntem: wybierz leasing. Trzydziestoletni leasehold, zarejestrowany w urzędzie gruntowym na odwrocie tytułu chanote, daje słabsze prawa niż własność, ale nie zawala się pod audytem i nie robi z ciebie strony w sprawie karnej.
Jednostka kondominium w ramach 49% kwoty własności zagranicznej pozostaje jedyną formą pełnego freeholdu dostępną dla cudzoziemców. To najbardziej nudna opcja na rynku, i właśnie dlatego najbezpieczniejsza.
Warto jednak dodać zastrzeżenie: całkowite skreślenie struktury spółkowej byłoby przedwczesne. Jeśli budżet wynosi 5-6 milionów THB na gotowe mieszkanie kondominium, żaden z tych problemów nie ma zastosowania - nie ma spółki, nie ma nominee, próg źródła finansowania liczony od wartości wycenowej po prostu się nie aktywuje. Wtedy nie ma czego strukturyzować.
Co zrobić, jeśli willa jest już wpisana na spółkę?
Zacznij od audytu: kto jest udziałowcem, jak opłacono kapitał, czy za spółką stoi realna sprawozdawczość i aktywność. Na tej podstawie wybierz między doprowadzeniem spółki do pełnej zgodności albo konwersją na zarejestrowany leasing. Druga droga jest zwykle tańsza niż problemy przy odsprzedaży.
Konkretny krok na ten tydzień: zamów wypis z DBD dla swojej spółki i sprawdź, co widzi urząd gruntowy. Kosztuje niewiele, zajmuje dzień, a decyzję o restrukturyzacji lepiej podjąć dużo wcześniej, niż gdy trzeba już sprzedawać.
Praktyczna uwaga dla każdego, kto planuje transakcję w tym roku: przeniesienie tytułu w urzędzie gruntowym wymaga osobistej obecności albo pełnomocnictwa sporządzonego w ściśle tajskiej formie prawnej, a urzędy stały się zauważalnie bardziej wymagające co do osobistej obecności. Warto zarezerwować dwa do trzech dni roboczych na kolejkę, wycenę i przelew bankowy.
Źródło: Restate.ru