Gdybyś dziś mógł bez ryzyka trzymać dolary na 4,8% rocznie, bez najemców, bez zarządcy, bez remontów, czy nadal kupiłbyś condo na Phuket licząc tylko na czynsz? To pytanie zadaje sobie coraz więcej inwestorów, odkąd rentowność 10-letnich obligacji Japonii przebiła 3% po raz pierwszy od 1996 roku, a amerykańskie papiery 10-letnie zbliżyły się do 4,8%.
Krótka odpowiedź: wzrost rentowności obligacji w Japonii i USA nie działa na ceny mieszkań na Phuket bezpośrednio, bo transakcje z cudzoziemcami odbywają się w Tajlandii praktycznie wyłącznie za gotówkę, kredyty hipoteczne dla nierezydentów są tu w praktyce niedostępne. Wpływ jest pośredni: drogi pieniądz na rynkach bazowych zmienia kalkulację opłacalności, a sprzedający, których kapitał ucierpiał na obligacjach, są dziś skłonniejsi do negocjacji.
Co właściwie się wydarzyło na rynku obligacji
Rentowność japońskich 10-latek przez dwadzieścia lat siedziała blisko zera. Teraz, według The Japan Times i Euronews, przekroczyła 3% i w ciągu ostatniego roku wzrosła o około 1,4 punktu procentowego. Rynki wyceniają na 80-90% szansę kolejnej podwyżki stóp przez Bank Japonii, potencjalnie do 1,25% na wrześniowym posiedzeniu.
Równolegle amerykańska rentowność 10-letnia sięga 4,8%, a 2-letnia trzyma się blisko 4,41% (dane z początku września 2026). Wąski spread między tymi papierami to sygnał, że rynki nie zakładają szybkiego powrotu do niższych stóp, to nie jest efekt jednego kwartału. Do tego Brent kosztuje około 95 dolarów za baryłkę, co dodatkowo podgrzewa presję inflacyjną poprzez koszty transportu i energii.
Wróciła też stara idea "bond vigilantes" - inwestorów żądających premii za ryzyko fiskalne od krajów z ambitnymi planami wydatków: Japonii, Wielkiej Brytanii, Francji i Niemiec.
Dlaczego to nie jest bezpośredni problem dla rynku na Phuket
Tutaj trzeba być precyzyjnym, bo łatwo o skróty myślowe. Rynek tajski w segmencie zakupów przez cudzoziemców działa niemal wyłącznie na gotówce. Nie ma tu masowego kredytu hipotecznego dla nierezydentów, więc podwyżki stóp w Tokio czy Washington nie podnoszą raty kredytu polskiego kupującego, bo tej raty zwykle po prostu nie ma.
Mechanizm działa inaczej i mniej oczywiście. Kiedy bezpieczny dolarowy depozyt czy obligacja płaci blisko 4,8% rocznie, każda inwestycja generująca dochód musi to jakoś przebić albo uzasadnić inaczej. Condo na Phuket z netto 5-6% rocznie po podatkach i kosztach zarządzania, dla kogoś kto myśli w dolarach i nie planuje tam mieszkać, przestaje być oczywistym wyborem czysto pod kątem yieldu. Wciąż ma sens dla kogoś z horyzontem 7-10 lat, liczącego na wzrost wartości nieruchomości, ale sam argument rentowności jest słabszy niż dwa lata temu.
Jest i druga strona tego równania, o której rzadko się mówi. Sprzedający, którego kapitał częściowo siedział w długich obligacjach, dziś patrzy na papierową stratę. Taki sprzedający albo zgadza się na negocjacje, żeby nie "zamrażać" strat w innym miejscu portfela, albo wycofuje ofertę i czeka. Oba scenariusze dzieją się równolegle na rynku wtórnym Phuket, dlatego każdą nieruchomość trzeba oceniać indywidualnie, a nie po średniej cenie za metr w danej okolicy.
Czy słaby dolar (albo mocny) obniży ceny w przeliczeniu na baht?
Powszechnie powtarzana teza mówi, że wyprzedaż obligacji i mocny dolar automatycznie oznaczają tańszy wjazd do tajskich aktywów dla kupujących z zagranicznej waluty. Historia ostatnich lat pokazuje, że to nie zawsze się sprawdza. Baht regularnie zachowuje się jak regionalna bezpieczna przystań, dzięki silnemu rachunkowi obrotów bieżących, wpływom z turystyki i dużemu udziałowi złota w rezerwach.
Innymi słowy: ten "walutowy rabat" może po prostu nie nadejść. Budżetowanie zakupu z założeniem, że kurs bahta się załamie, jest słabą strategią. Lepiej planować budżet na podstawie aktualnego kursu, z pewną marżą bezpieczeństwa, a nie na podstawie prognozy.
Jak wzrost cen ropy wpływa na koszty budowy na Phuket
Logistyka, cement, szkło, transport materiałów - wszystko to jest wrażliwe na ceny paliw. Przy Brent blisko 95 dolarów presja kosztowa na nowe projekty realnie rośnie. Deweloperzy zwykle przenoszą ten koszt na ceny kolejnych faz sprzedaży, a nie na jednostki już sprzedane w cenie ustalonej wcześniej. To znaczy, że czekanie na spadek cen na rynku pierwotnym, licząc jednocześnie na rosnące koszty budowy, nie zawsze ma sens ekonomiczny.
Rynek wtórny to inna historia. Tam pole do negocjacji jest realne, zwłaszcza z właścicielami, których portfele ucierpiały na wyprzedaży obligacji. Rabaty trzeba jednak szukać nieruchomość po nieruchomości, nie licząc na spadek całego rynku.
Wiza długoterminowa i próg 3 milionów bahtów
Tajlandzki program wizowy dla długoterminowych pobytów wiąże roczną wizę z konkretnym progiem finansowym: zakup condo o wartości co najmniej 3 milionów bahtów, lub wynajem za minimum 85 000 bahtów miesięcznie, według Bangkok Post. To już nie tylko kwestia inwestycyjna, ale konkretny, policzalny warunek prawny, który dziś realnie wpływa na decyzje kupujących na Phuket, obok kalkulacji rentowności i kursu walutowego.
Ile realnie można zarobić na wynajmie w 2026 roku
Moje zdanie jest takie: kupowanie nieruchomości resortowej czysto pod dochód z wynajmu ma sens tylko wtedy, gdy obłożenie jest poparte przynajmniej dwoma sezonami realnej historii rezerwacji, a nie prognozą dewelopera na papierze. Rynkowe szacunki wskazują na netto 5-7% rocznie jako realistyczny zakres, po podatkach, opłatach za zarządzanie i utrzymanie. Każda oferta obiecująca gwarantowany zwrot powyżej 10% wymaga dokładnego sprawdzenia warunków gwarancji i sytuacji finansowej gwaranta.
Jeśli budżet jest poniżej 150 000 dolarów i nieruchomość kupowana jest głównie pod odsprzedaż w ciągu dwóch, trzech lat, powyższe rozważania można w dużej mierze odłożyć na bok. Przy takim horyzoncie lokalizacja i etap budowy liczą się bardziej niż krzywa rentowności obligacji w Tokio.
Home In Phuket zwraca uwagę, że rynek nieruchomości na Phuket w 2026 roku staje się bardziej zbalansowany i zorientowany na długoterminowego inwestora, z rosnącym popytem na rezydencje pod marką (branded residences) i wille serwisowane, ze strony kupujących z Rosji, Australii, Chin i innych krajów.
Co robić, jeśli kapitał tkwi w funduszu obligacji
Zamrażanie papierowej straty tylko po to, by wejść w niepłynny aktyw, rzadko się opłaca. Rozsądniej jest zaczekać, aż krótkoterminowe instrumenty zapadną, i wtedy zainwestować uwolnioną gotówkę, niż sprzedawać obligacje ze stratą pod presją czasu.
Warto też pamiętać, że rynek na Phuket sprzyja dziś kupującym z gotówką w ręku, bez presji czasowej. Konkurencja ze strony kupujących zależnych od kredytu jest z definicji minimalna, a sprzedający z poturbowanymi portfelami obligacji są zauważalnie bardziej gotowi do rozmów o cenie. Kto planuje wyjazd na oglądanie nieruchomości w najbliższym sezonie, powinien zarezerwować więcej niż dwa dni - różnica w cenie między porównywalnymi nieruchomościami w Rawai i Bang Tao często sprowadza się do detali widocznych tylko na miejscu.
Źródło: The Japan Times