Ktoś, kto trzyma 500 tysięcy dolarów w amerykańskich obligacjach, dziś bez żadnego ryzyka i bez ruszania się z fotela zarabia blisko 24 tysiące dolarów rocznie. To jest punkt wyjścia, od którego trzeba dziś liczyć każdą inwestycję w condo na Phuket, nie od folderu reklamowego z obietnicą '7% gwarantowanego zwrotu'.
Rentowność 10-letnich obligacji USA wynosi obecnie 4,78% (stan na 1 września 2026), japońskie 10-latki płacą 3%, a europejski dług jest na 15-letnich maksimach. Powodem jest drożejąca energia: baryłka Brent kosztuje blisko 91 dolarów, a europejski gaz notuje wieloletnie szczyty. Rynki wyceniają wrześniową podwyżkę stóp zarówno w Fed, jak i w EBC, i to nie jako jednorazowy ruch, ale początek cyklu.
Dla kogoś patrzącego na apartament w Bang Tao albo Rawai to nie jest abstrakcyjna wiadomość ze świata finansów. To jest nowa linia odniesienia, względem której trzeba oceniać każdą obiecywaną stopę zwrotu.
Dlaczego wzrost rentowności obligacji USA dotyczy kupujących mieszkania na Phuket?
Bo zmienia się punkt odniesienia dla ryzyka. Gdy stopa wolna od ryzyka w dolarze wynosiła 1,5%, obiecywane 6-7% rocznego zwrotu z wynajmu wyglądało jak premia rzędu czterech i więcej punktów procentowych, wystarczająco duża, by usprawiedliwić ryzyko kursowe bahta, sezonowość, opłaty firmy zarządzającej i brak płynności. Przy 4,78% ta premia skurczyła się do dwóch, może trzech punktów. A za te punkty inwestor bierze na siebie dokładnie te same ryzyka co wcześniej: kurs bahta, niski sezon, koszty zarządzania, podatki i to, że nie sprzeda mieszkania w jeden dzień, jak obligacji.
Warto to powiedzieć jasno: to nie jest mechanizm kredytowy. Zdecydowana większość zagranicznych nabywców condo na Phuket nie bierze tajskiego kredytu hipotecznego na standardowych warunkach, tylko płaci gotówką albo korzysta z planu ratalnego dewelopera. Podwyżka stóp Fed nie podnosi więc raty kredytowej kupującego, bo tej raty zwykle nie ma. Działa inaczej, przez portfel i przez alternatywę inwestycyjną.
Co konkretnie się zmienia w kalkulacji zwrotu z wynajmu?
Drugi kanał to nastroje samego kupującego, a nie mechanika rynku nieruchomości. Inwestor z Europy, któremu właśnie podrożała linia kredytowa w firmie, odkłada decyzję o drugim apartamencie na później. Widać to już w twardych danych: w Australii akcje spółek związanych z budownictwem mieszkaniowym spadły jako pierwsze, gdy rynek zaczął wyceniać nowy cykl podwyżek. Giełda w Hongkongu też osłabła, częściowo przez słaby debiut Shein.
Jest jeszcze trzeci czynnik, o którym często zapominają autorzy folderów sprzedażowych: drogi Brent, czyli koszty budowy. Tajlandia importuje prawie całą ropę, więc drożejące paliwo przekłada się na koszty transportu i materiałów budowlanych. To działa w drugą stronę niż osłabienie popytu, bo trzyma ceny nowych projektów w górze, nawet gdy popyt inwestycyjny słabnie.
Czy to znaczy, że ceny mieszkań na Phuket spadną w 2026 roku?
Dla gotowych budynków z udokumentowaną historią obłożenia, mało prawdopodobne. Rabaty pojawiają się szybciej wśród deweloperów, którzy potrzebują gotówki na dokończenie budowy, zwłaszcza na wczesnym etapie realizacji. Drogi Brent i wyższy koszt pieniądza działają właśnie na tych słabszych deweloperów, nie na skończone, obłożone budynki.
Oto moje stanowisko, i mówię to jako rekomendację, nie jako neutralne podsumowanie: przy rentowności 10-letnich obligacji USA na poziomie 4,78% nie kupowałbym projektu off-plan na Phuket wyłącznie na podstawie gwarantowanej stopy zwrotu obiecanej na papierze. Taka gwarancja jest tak solidna, jak bilans dewelopera, a cykl drogiego pieniądza to właśnie moment, w którym słabsi deweloperzy zaczynają nie wywiązywać się z zobowiązań. Sensowniejszy ruch to gotowy budynek z minimum dwoma sezonami działania, gdzie można sprawdzić realne raporty firmy zarządzającej, a nie prognozę w Excelu.
Jeśli kupujesz mieszkanie na własny użytek, na trzy czy cztery miesiące w roku, i nie traktujesz go jako zamiennika portfela obligacji, to powyższe rozważania w dużej mierze cię nie dotyczą. Twoja kalkulacja powinna iść w stronę kosztu długoterminowego wynajmu podobnego lokalu, nie w stronę stopy Fed.
Co wciąż działa na korzyść Tajlandii?
Droga energia i globalna inflacja nie uderzają we wszystkich równo. Tajlandia ma relatywnie niską inflację i niższą stopę referencyjną niż USA czy strefa euro, a baht historycznie zachowywał się jak waluta wsparta nadwyżką na rachunku obrotów bieżących, wynikającą z turystyki. Aktywo w bahtach, w scenariuszu słabnącego dolara w kolejnym cyklu łagodzenia polityki, może zachować się lepiej, niż wynika to z dzisiejszych wycen. To jednak scenariusz, nie gwarancja, i nie wolno wliczać aprecjacji bahta do modelu zwrotu jako założenia bazowego.
Warto też pamiętać o czymś prostym: mieszkanie na Phuket, w którym mieszka się dwa miesiące w roku, to nie tylko aktywo inwestycyjne, ale też towar konsumpcyjny. Nie porównuje się go bezpośrednio do obligacji, tylko do kosztu wynajmu podobnego lokalu na ten sam okres.
Jak sprawdzić, czy dana nieruchomość na Phuket ma sens przy stopach na obecnym poziomie?
Najprostszy test: czy realny, netto zwrot z wynajmu (po opłatach zarządcy, podatkach i uwzględnieniu pustych okresów) przewyższa 4,78% w ujęciu dolarowym z realnym marginesem, i czy jesteś gotów trzymać tę nieruchomość przez pięć lat. Jeśli odpowiedź na którekolwiek z tych pytań brzmi 'nie', warto szukać dalej.
Wizyty na miejscu lepiej planować w niskim sezonie, gdy widać realne obłożenie, a nie wypolerowany obrazek ze stycznia. To też zwykle tańszy moment na lot i spokojniejszy czas na porównanie okolic bez tłumów.
Najbardziej ryzykowne segmenty w obecnym cyklu
Największe ryzyko niosą projekty off-plan od mniej znanych deweloperów, obiecujące gwarantowany zwrot przy długim terminie realizacji. To właśnie tam koszt finansowania uderza najsilniej, bo dewelopera, który liczył budżet przy niższych stopach procentowych, drogi kredyt i drogie materiały budowlane mogą wykończyć finansowo szybciej niż projekt reklamowy.
Źródło: CNA (Channel News Asia)