Urzędnik w wydziale gruntów w Phuket pyta, skąd trójka tajskich wspólników wzięła pieniądze na udziały, czy złożyli deklaracje podatkowe i czemu każdy z nich mieszka w innej prowincji. Jeszcze kilka lat temu nikt by o to nie zapytał, dokumenty przechodziły bez komentarza. Teraz dane są sprawdzane krzyżowo w bazie Department of Business Development (DBD).
Odpowiedź na pytanie, które najczęściej pada w grupach dla Polaków kupujących w Phuket, brzmi krótko: w 2026 roku prawa cudzoziemców do nieruchomości w Tajlandii nie zostały rozszerzone. Jedyna legalna i bezpośrednia droga dla osoby fizycznej to własność (freehold) mieszkania w kondominium, w ramach 49-procentowego limitu dla zagranicznych właścicieli. Wszystko poza tym to albo specjalne pozwolenie, którego prawie nikt nie dostaje, albo najem, sprzedawany pod nazwą 'własności'.
Dlaczego spółka tajska na willę przestała działać
Model był prosty i przez dekady powszechny: tajska spółka, w której 51% udziałów formalnie należy do lokalnych wspólników, kupuje grunt i willę, a cudzoziemiec 'kontroluje' całość przez udziały uprzywilejowane i podpisane in blanco dokumenty transferowe. Na papierze wszystko się zgadzało, bo spółka jest tajska, więc może posiadać ziemię.
Problem w tym, że tajscy wspólnicy zwykle nie wpłacili ani jednego bahta, nie uczestniczyli w zarządzaniu i nigdy nie mieli zamiaru tego robić. To właśnie tę różnicę między formą a rzeczywistością nauczyli się teraz wychwytywać urzędnicy. Kiedy wydział gruntów widzi spółkę z kapitałem zakładowym 2 mln THB, która kupiła działkę za 25 mln, a DBD pokazuje, że tajscy wspólnicy nie złożyli żadnych deklaracji dochodów i figurują jako udziałowcy w dwudziestu innych firmach, dalszych pytań już nie trzeba zadawać.
Od 2025 roku Land Department i DBD wymieniają się danymi właśnie po to, by weryfikować realne pochodzenie kapitału wspólników w spółkach posiadających grunty. W kwietniu 2026 roku ruszył na tej podstawie masowy przegląd (DBD Order No. 1/2026) obejmujący ponad 46 000 spółek z udziałem zagranicznym. Konsekwencje dla struktur uznanych za nominee to nie tylko grzywny, ale też możliwość przymusowej likwidacji spółki.
Co grozi za strukturę nominee
Własność nominalna (nominee ownership), czyli sytuacja, w której Tajowie figurują jako właściciele udziałów tylko na papierze, jest przestępstwem na mocy Foreign Business Act. Grozi za to grzywna od 100 000 do 1 000 000 THB oraz do 3 lat pozbawienia wolności, a odpowiedzialność dotyczy również tajskiego wspólnika-figuranta, nie tylko cudzoziemca stojącego za transakcją.
To jest istotna zmiana w porównaniu z tym, jak to wyglądało jeszcze niedawno. Wcześniej ryzyko było głównie teoretyczne, dziś realnie odczuwają je osoby chcące odsprzedać taką nieruchomość: prawnik reprezentujący kupującego coraz częściej po prostu odmawia wejścia w taką transakcję, widząc strukturę spółki. Nieruchomość traci płynność dużo wcześniej, niż traci legalność, i to jest realny, bieżący problem, a nie odległe ryzyko kontroli.
Czy w 2026 cudzoziemiec może kupić ziemię w Tajlandii
Zasadniczo nie. Kodeks ziemski (Land Code) nie przewiduje własności gruntu na rzecz osoby zagranicznej. Wyjątki są wąskie: pewne przypadki dziedziczenia oraz Section 96 bis, który pozwala na zakup do 1 raia ziemi na cele mieszkalne, przy inwestycji od 40 mln THB i zgodzie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. W praktyce takich zgód wydano bardzo niewiele, więc traktowanie tego jako realnej opcji zakupu jest ryzykowne planistycznie.
Warto dodać kontekst z 2024 roku, bo wielu inwestorów wciąż o nim pamięta i błędnie zakłada, że coś się już zmieniło. Rząd zlecił wtedy analizę dwóch propozycji: wydłużenia maksymalnego okresu najmu do 99 lat oraz zwiększenia limitu dla cudzoziemców w kondominiach do 75%. Środowisko zagranicznych kupujących w Phuket żyło tym tematem miesiącami. Do 2026 roku żadna z tych zmian nie weszła w życie, opór polityczny wokół narracji o 'wyprzedaży kraju' okazał się silniejszy niż argumenty o napływie kapitału. Plany zakupowe trzeba więc budować na obecnym stanie prawnym, nie na propozycjach z debaty publicznej.
Limit 49% w kondominium - jak to działa w praktyce
Limit dla cudzoziemców w kondominium wynosi 49% łącznej powierzchni wszystkich lokali w budynku, nie 49% liczby mieszkań. To rozróżnienie ma znaczenie: w popularnych projektach w Rawai czy Bang Tao limit może być już wyczerpany, niezależnie od tego, co mówi sprzedający, bo zapełnia się nierównomiernie w obrębie jednego budynku.
Przed podpisaniem czegokolwiek trzeba poprosić zarząd wspólnoty (juristic person) o aktualny certyfikat potwierdzający, ile z tego limitu zostało wolne i czy konkretny lokal się w nim mieści. To jeden dokument, ale bez niego wydział gruntów nie zarejestruje transakcji na cudzoziemca, więc lepiej to zweryfikować osobiście, najlepiej w trakcie wizyty na miejscu, z pewnym zapasem czasu w kalendarzu, bo wydział gruntów pracuje tylko w dni robocze i jeden dzień rzadko wystarcza na zamknięcie transakcji.
Skąd muszą pochodzić pieniądze na zakup mieszkania
Przy zakupie freehold środki muszą wpłynąć do Tajlandii z zagranicy, w walucie zagranicznej. Dla kwot od 50 000 USD wzwyż bank wystawia formularz Foreign Exchange Transaction (FET), a bez niego wydział gruntów nie przeprowadzi rejestracji własności na cudzoziemca. To jest formalność, ale krytyczna: transfer w złych walutach lub bez wskazania celu transakcji może zablokować cały proces tuż przed finalizacją.
Ciekawe jest to, że ta część rynku wcale nie stała się trudniejsza w ostatnich dwóch latach. Zakup mieszkania z legalnie przelanymi środkami i formularzem FET w ręku wygląda dziś tak samo prosto, jak wcześniej. Paradoksalnie, im mocniej ścigane są struktury nominee, tym bardziej przewidywalny staje się rynek wtórny lokali w ramach limitu 49%, po prostu dlatego, że legalnych alternatyw dla cudzoziemca ubywa.
Najem na 30, 60 czy 90 lat - co realnie wpisuje się do rejestru
Sprzedający willę na zasadach leasehold często reklamują strukturę '30+30+30' jako dziewięćdziesiąt lat 'własności'. W rzeczywistości do rejestru wpisuje się tylko pierwszy okres, maksymalnie 30 lat. Obietnica przedłużenia to zobowiązanie osobiste konkretnego właściciela gruntu wobec konkretnego najemcy, nie wpis w księdze wieczystej.
Tajskie orzecznictwo wielokrotnie traktowało takie prawo do przedłużenia jako uprawnienie osobiste, które nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela gruntu, jeśli ten grunt zostanie sprzedany. W praktyce, dopóki deweloper działa i dba o reputację, wszystko funkcjonuje bez problemów. Prawdziwy test przyjdzie w trzydziestym pierwszym roku, a rynek po prostu nie ma jeszcze na ten temat statystyk, bo leaseholdy tego wieku w rejonach kurortowych Tajlandii wciąż są rzadkością.
Nasza ocena: kiedy spółka ma sens, a kiedy nie
Przy budżecie poniżej 30-40 mln THB na cel mieszkalny nie warto nawet rozważać struktury spółki tajskiej. Ryzyko nie polega na tym, że inspektorzy przyjdą jutro, tylko na tym, że przy odsprzedaży kupujący z prawnikiem po prostu odrzuci taką transakcję, a nieruchomość stanie się niepłynna na długo przed tym, jak stanie się nielegalna.
Jest jeden uzasadniony wyjątek od tej reguły: jeśli prowadzi się realnie działającą tajską firmę, z obrotem, pracownikami i wspólnikami, którzy faktycznie inwestują własne pieniądze, to posiadanie gruntu przez tę spółkę nie jest obejściem prawa, tylko standardową praktyką korporacyjną. Różnica polega na substancji biznesowej, nie na samej formie prawnej.
FAQ - najczęstsze pytania Polaków kupujących w Phuket
Czy Polak może kupić dom z ziemią w Tajlandii na własność?
Nie, w standardowym trybie. Kodeks ziemski nie daje cudzoziemcom prawa własności gruntu. Wyjątki (dziedziczenie, Section 96 bis z inwestycją od 40 mln THB i zgodą Ministerstwa Spraw Wewnętrznych) są w praktyce rzadko dostępne i nie powinny być podstawą planu zakupowego.
Czy zakup mieszkania przez spółkę tajską jest bezpieczny?
Jeśli tajscy wspólnicy nie wnieśli własnych pieniędzy i nie uczestniczą w zarządzaniu, to jest to struktura nominee, przestępstwo z Foreign Business Act, karane grzywną 100 000 do 1 000 000 THB i do 3 lat więzienia, z odpowiedzialnością również dla strony tajskiej.
Czy da się zarejestrować najem na 90 lat?
Nie. Do rejestru wpisuje się maksymalnie 30 lat. Kolejne 30-letnie okresy istnieją tylko jako obietnica umowna konkretnego wynajmującego i nie są gwarantowane wobec nowego właściciela gruntu.
Czy pieniądze na zakup mieszkania muszą przyjść z zagranicy?
Tak, dla zakupu freehold. Środki muszą wpłynąć w walucie zagranicznej, a dla kwot od 50 000 USD bank wystawia formularz FET, bez którego wydział gruntów nie zarejestruje transakcji na cudzoziemca.
Czy limit 49% dla cudzoziemców w kondominium wkrótce wzrośnie do 75%?
Taka propozycja była dyskutowana od 2024 roku, razem z propozycją najmu na 99 lat, ale do 2026 roku żadna z nich nie stała się prawem. Decyzje zakupowe trzeba opierać na obecnie obowiązujących przepisach, nie na projektach będących w debacie.
Źródło: DBD Order No. 1/2026, za aiproperty-phuket.com