Jeśli od lat rozważasz zakup willi na Phuketcie przez tajlandzką spółkę z polskim wspólnikiem trzymającym 49% udziałów, ta wiadomość powinna Cię zainteresować. W maju 2026 tajlandzki Departament Gruntów rozesłał do wszystkich urzędów gruntowych w kraju trzy okólniki oznaczone jako 'pilne'. Chodzi o systemowe wykrywanie tzw. nominee ownership, czyli konstrukcji, w których cudzoziemiec faktycznie kontroluje ziemię poprzez tajlandzką spółkę. Prawo się nie zmieniło, ale sposób jego egzekwowania - tak.
Co dokładnie się zmieniło w 2026 roku
Do tej pory poziom kontroli zależał od konkretnego urzędnika w danym urzędzie gruntowym. Jedna prowincja rejestrowała transakcję bez pytań, inna odmawiała bez wyjaśnień. Teraz wszystkie prowincje działają według jednego standardu: te same checklisty, ta sama procedura i wspólna, ogólnokrajowa baza danych podmiotów prawnych posiadających grunty.
Dla tysięcy zagranicznych inwestorów, w tym wielu kupujących z Rosji, Europy i innych regionów, którzy od dekad nabywali wille i działki przez tajlandzkie spółki, to moment rozliczenia z dotychczasową praktyką.
Najważniejsze fakty w pigułce
- Trzy okólniki zostały wydane przez Departament Gruntów Tajlandii w maju 2026 roku i trafiły do wszystkich urzędów gruntowych w kraju.
- Transakcje gotówkowe od 2 mln THB (ok. 57 000 USD) oraz aktywa przekraczające 5 mln THB (ok. 143 000 USD) automatycznie uruchamiają weryfikację pochodzenia środków i sytuacji finansowej na podstawie art. 74 Kodeksu Gruntowego.
- Zgodne z prawem dziedziczenie to jedyny wyjątek zwolniony z automatycznej kontroli.
- Powstaje jednolita baza danych obejmująca każdy podmiot prawny posiadający grunt: datę rejestracji, datę nabycia, wartość szacunkową i deklarowany cel działalności.
- Spółki z udziałem cudzoziemców powyżej ustalonych progów są klasyfikowane jako wysokiego ryzyka i podlegają dokładniejszemu śledztwu.
- Rozszerzone kontrole obejmują analizę rejestru udziałowców, porównanie danych z Departamentem Rozwoju Biznesu (DBD), sprawdzenie sprawozdań finansowych, umów oraz wizje lokalne na nieruchomości.
- Według regionalnych doniesień z branży nieruchomości ponad 11 000 spółek w turystycznych hotspotach, takich jak Phuket, Koh Samui, Koh Phangan i Krabi, jest już objętych przeglądem.
Skąd wzięła się cała ta konstrukcja nominee
Cudzoziemiec nigdy nie mógł w Tajlandii posiadać ziemi na własność. Zasada ta wynika z Kodeksu Gruntowego z 1954 roku. Można kupić lokal w kondominium, mieszcząc się w 49-procentowym limicie udziału cudzoziemców w danym budynku, ale nie willę ani działkę. Tyle mówi litera prawa.
W praktyce przez ostatnie dwie dekady wyrosła wokół tego cała branża obchodzenia przepisów. Schemat był prosty: zakładano tajlandzką spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, w której cudzoziemiec obejmował 49% udziałów, a pozostałe 51% trzymali tajlandzcy udziałowcy nominowani, często formalnie, bez realnego zaangażowania w biznes. Spółka kupowała ziemię, cudzoziemiec na niej mieszkał. Kancelarie prawne, agenci, a nawet niektórzy deweloperzy latami reklamowali tę konstrukcję jako rutynowe, bezpieczne rozwiązanie.
Władze zawsze wiedziały, że taka praktyka istnieje. Artykuł 96 Kodeksu Gruntowego przewiduje do 2 lat więzienia i grzywnę do 20 000 THB za pomoc cudzoziemcowi w obejściu zakazu własności ziemi. Egzekwowanie tego przepisu było jednak rzadkie i niespójne. Wszystko zależało od prowincji, nastawienia konkretnego urzędnika i tego, jak starannie przygotowano dokumentację.
Dlaczego okólniki z maja 2026 są przełomem
Okólniki z maja 2026 uderzają dokładnie w tę niespójność. Po raz pierwszy wprowadza się podejście systemowe: jedna baza danych, jeden zestaw kryteriów, jeden zestaw checklist dla całego kraju. Według kancelarii Silk Legal, która jako pierwsza opublikowała szczegółową analizę nowych wytycznych, nie mamy do czynienia ze zmianą samego prawa, lecz z konsolidacją jego egzekwowania.
Co to oznacza w praktyce? Wyobraźmy sobie tajlandzką spółkę z dwoma tajlandzkimi udziałowcami i jednym zagranicznym, posiadającym 49% udziałów, która kupiła willę na Phuketcie za 15 mln THB. Wcześniej urząd gruntowy po prostu rejestrował transakcję. Teraz system automatycznie oznacza taką spółkę jako podmiot wysokiego ryzyka. Urzędnicy sprawdzą rejestr udziałowców: kim są tajlandzcy współwłaściciele, czym się zajmują, skąd pochodzą ich pieniądze, czy spółka faktycznie prowadzi działalność gospodarczą, czy istnieje wyłącznie po to, by trzymać jedną nieruchomość. Inspektor może odwiedzić posesję, by sprawdzić, kto naprawdę w niej mieszka.
Szczególnie istotny jest próg 2 mln THB dla transakcji gotówkowych. Płatności gotówkowe za nieruchomości nie są w Tajlandii rzadkością, zwłaszcza w pasie kurortów i na rynku wtórnym. Każda taka transakcja automatycznie uruchamia teraz weryfikację pochodzenia środków, nakładając się na przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AMLA) i tworząc dodatkową barierę dla nieprzejrzystych rozliczeń.
Tajlandia na tle regionu
Warto spojrzeć na to szerzej. Tajlandia nie jest jedynym krajem Azji Południowo-Wschodniej zaostrzającym nadzór nad zagraniczną własnością nieruchomości. Wietnam w 2024 roku znowelizował ustawę mieszkaniową, wprowadzając nowe ograniczenia dla zagranicznych nabywców. Indonezja regularnie rewiduje zasady zakupu nieruchomości przez cudzoziemców na Bali. Podejście Tajlandii wyróżnia się jednak tym, że same przepisy się nie zmieniają, zmienia się dopiero sposób ich stosowania.
Co grozi tym, którzy już mają spółkę nominowaną
Dla osób, które już posiadają grunt przez strukturę nominee, sytuacja pozostaje niepewna. Okólniki dotyczą przede wszystkim nowych transakcji oraz przeglądu istniejącej bazy podmiotów, ale budowana baza danych obejmuje każdą spółkę posiadającą ziemię, w tym te zarejestrowane wiele lat temu. Oznacza to, że spółka założona dekadę temu wyłącznie po to, by trzymać jedną willę, może wciąż zostać objęta przeglądem.
Co powinni zrobić inwestorzy? Po pierwsze, zlecić audyt istniejącej struktury wykwalifikowanemu tajlandzkiemu prawnikowi. Po drugie, rozważyć alternatywne formy własności: długoterminowy leasehold (30 lat z opcją przedłużenia), zakup kondominium w ramach zagranicznego limitu 49%, lub inwestycję poprzez Thailand Board of Investment (BOI), które w niektórych przypadkach pozwala cudzoziemcom posiadać grunt bezpośrednio.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Tajlandia zakazała cudzoziemcom kupowania nieruchomości w 2026 roku?
Nie. Nowe okólniki nie zmieniają prawa. Cudzoziemcy nadal mogą kupować lokale w kondominiach w ramach 49-procentowego limitu. Zakaz bezpośredniej własności gruntu istnieje od dekad, nowością jest systematyczne egzekwowanie tego zakazu.
Czym jest struktura nominee i dlaczego jest teraz sprawdzana?
To tajlandzka spółka, w której 51% udziałów formalnie należy do obywateli Tajlandii pełniących rolę nominowanych udziałowców, podczas gdy faktycznym beneficjentem jest cudzoziemiec posiadający 49%. Takie rozwiązania od zawsze funkcjonowały w szarej strefie. Teraz są identyfikowane dzięki jednolitej bazie danych i ujednoliconym kontrolom.
Jakie kwoty transakcji uruchamiają automatyczną kontrolę?
Transakcje gotówkowe od 2 mln THB oraz aktywa przekraczające 5 mln THB (z wyłączeniem zgodnego z prawem dziedziczenia) automatycznie podlegają weryfikacji pochodzenia środków na podstawie art. 74 Kodeksu Gruntowego.
Czy to dotyczy nieruchomości kupionych wcześniej?
Potencjalnie tak. Powstaje baza danych wszystkich podmiotów prawnych posiadających grunty, w tym spółek zarejestrowanych dawno temu. Starsze transakcje mogą zostać poddane przeglądowi.
Czy za posiadanie ziemi przez nominee grozi więzienie?
Artykuł 96 Kodeksu Gruntowego przewiduje do 2 lat więzienia i grzywnę do 20 000 THB za pomoc cudzoziemcowi w bezprawnym nabyciu ziemi. Postępowania karne były historycznie rzadkie, ale nowy poziom nadzoru zwiększa ryzyko.
Jakie są alternatywy dla struktury nominee?
Długoterminowy leasehold (30 lat), zakup kondominium w ramach zagranicznego limitu oraz inwestycja powiązana z BOI, która w niektórych przypadkach daje prawo do posiadania gruntu. Każda opcja ma swoje ograniczenia i wymaga solidnego wsparcia prawnego.
Czy dotyczy to wszystkich prowincji Tajlandii?
Tak. Okólniki trafiły do wszystkich urzędów gruntowych w kraju. Po raz pierwszy w całej Tajlandii obowiązuje jeden, spójny standard kontroli.
Czy warto teraz jechać do Tajlandii, żeby oglądać nieruchomości?
Jeśli poważnie myślisz o zakupie, warto pojechać osobiście i ocenić sytuację na miejscu razem z prawnikiem. Wizyty oglądowe i konsultacje prawne warto zaplanować z odpowiednim wyprzedzeniem, a nasz zespół z Nieruchomości w Tajlandii może pomóc to zorganizować.
Nowe wytyczne Departamentu Gruntów wysyłają jasny sygnał: era rozproszonego, niespójnego egzekwowania przepisów się kończy. Każdy, kto zainwestował w tajlandzkie nieruchomości przez spółkę, powinien już teraz przejrzeć swoją strukturę własności, zamiast czekać, aż inspektor zapuka do drzwi.
Źródło: The CITY Asia