Urzędnik w biurze gruntowym w Thalang na Phuket nie patrzy już tylko na dokumenty spółki. Prosi tajskiego udziałowca o wyciąg bankowy, zaświadczenie o zatrudnieniu i wyjaśnienie, skąd pochodzą pieniądze na zakup. Jeszcze dwa lata temu taka scena byłaby nietypowa. Od połowy maja 2026 roku to standardowa procedura, z którą powinien się liczyć każdy Polak kupujący willę czy działkę przez tajską spółkę.
Krótka odpowiedź dla niecierpliwych: tak, kupno ziemi przez spółkę z tajskim wspólnikiem mniejszościowym jest legalne, ale od maja 2026 roku podlega ciągłej, wieloletniej kontroli, a struktury bez realnego wkładu kapitałowego tajskiego udziałowca są systemowo oznaczane jako podejrzane o nominee. Departament Gruntów wydał trzy okólniki oznaczone jako 'najbardziej pilne', które łączą wcześniejsze, rozproszone wytyczne w jeden krajowy system nadzoru.
Co się zmieniło w maju 2026 roku
Departament Gruntów Tajlandii (Department of Lands) wysłał do wszystkich prowincjonalnych biur gruntowych trzy okólniki najwyższej pilności. Razem tworzą one jeden, ujednolicony system: ogólnokrajową bazę danych spółek posiadających grunty, comiesięczną weryfikację tych danych i kwartalne raportowanie do centrali.
Jeśli spółka spełnia kryteria zagranicznej osoby prawnej z artykułów 97 i 98 Kodeksu Gruntowego, urząd musi to zgłosić natychmiast, bez czekania na cykl kwartalny. To istotna różnica względem wcześniejszej praktyki, w której sprawa mogła czekać miesiącami, zanim ktokolwiek ją zauważył.
Dla Polaka, który kupił willę na Phuket w 2019 lub 2021 roku przez spółkę z tajskim wspólnikiem, oznacza to jedno: ta transakcja nie jest zamkniętym rozdziałem. Baza obejmuje wszystkie podmioty posiadające grunty, nie tylko nowe transakcje, i jest sprawdzana co miesiąc. Zmiana udziałowca, niespójność w dokumentach rejestrowych albo adres firmy, który nie zgadza się z rzeczywistością, mogą ponownie otworzyć sprawę z 2015 czy 2019 roku.
Kiedy urząd zapyta o źródło pieniędzy
Wzmocniona kontrola źródła finansowania obejmuje transakcje gotówkowe powyżej 2 milionów bahtów oraz przypadki, w których wyceniona wartość nieruchomości (urzędowa wycena biura gruntowego, nie cena z umowy) przekracza 5 milionów bahtów. Artykuł 74 Kodeksu Gruntowego daje urzędnikom podstawę prawną do zadawania pytań o źródło środków, dochody, zawód i sytuację finansową stron transakcji.
Warto dodać szczegół, który łatwo przeoczyć: według analizy Bangkok Biznews te dwa progi, 2 miliony bahtów w gotówce i 5 milionów bahtów wyceny, mają konkretny cel praktyczny. Służą przede wszystkim weryfikacji, czy środki są majątkiem osobistym kupującego, a nie majątkiem wspólnym małżeńskim. To dodatkowa warstwa dokumentacji, o którą trzeba zadbać z wyprzedzeniem, zwłaszcza jeśli kupujący jest w związku małżeńskim.
W przypadkach wysokiego ryzyka urząd może zażądać rejestru udziałowców, dokumentów złożonych do Department of Business Development, zapisów finansowych spółki, a nawet przeprowadzić inspekcję na miejscu, w zarejestrowanym adresie firmy. Analiza prawna Mondaq zwraca uwagę, że prowincjonalne komisje ustalające fakty mają teraz w składzie wyspecjalizowanych śledczych, w tym lokalnych komendantów policji, co daje władzom szerszy dostęp do danych o udziałach, podatkach i imigracji.
Dlaczego struktura 51/49 z akcjami preferencyjnymi jest teraz najbardziej ryzykowna
Zakaz posiadania ziemi przez cudzoziemców w Tajlandii nie jest niczym nowym, obowiązuje od dekad, z wąskimi wyjątkami takimi jak ścieżka inwestycyjna 40 milionów bahtów czy uprawnienia związane z BOI. Nowością jest egzekwowanie tych przepisów. Latami technicznie nielegalna struktura spółki 51/49 przetrwała po prostu dlatego, że państwo nie miało bazy danych i zasobów, żeby sprawdzać każdy przypadek. Urząd widział podmiot z tajską większością, rejestrował transfer i odkładał papiery do archiwum.
Okólniki z 2026 roku demontują właśnie tę furtkę. Prawnicy przez lata składali nieskazitelny pakiet dokumentów: statut, protokoły zebrań, rejestr udziałowców, minimum trzech tajskich uczestników. Urzędnicy teraz patrzą gdzie indziej. Kto faktycznie wniósł kapitał. Dlaczego tajski udziałowiec deklarujący 15 000 bahtów miesięcznego dochodu ma udział w spółce, która zapłaciła 30 milionów bahtów za działkę. Czy spółka ma jakąkolwiek działalność operacyjną poza posiadaniem jednego aktywa.
To miejsce, w którym rozsypuje się najpopularniejsza struktura ostatnich lat: akcje preferencyjne z ograniczonym prawem głosu, gdzie Tajowie formalnie trzymają 51% kapitału, ale oddają jeden głos wobec dziesięciu głosów zagranicznego udziałowca. Latami był to sprzedawany jako elegancki obchodowy trik prawny. Dziś to pierwszy wzorzec, którego szukają inspektorzy: tajska większość pozbawiona kontroli to podręcznikowa definicja układu nominee. Argument 'nasz tajski prawnik to ustawił, więc musi być legalne' nie daje żadnej ochrony. Zarejestrowanie transakcji nigdy nie było gwarancją legalności, a teraz nie jest nawet ostatnim krokiem w procesie.
Czy leasing 30+30 lat naprawdę daje 60 lat użytkowania
Drugi mit, z którym trzeba się rozstać, to formuła leasingu 30+30 lat, często sprzedawana Polakom jako bezpieczna alternatywa dla spółki. Kodeks Cywilny i Handlowy pozwala zarejestrować leasing nieruchomości na maksymalnie 30 lat. Obiecane odnowienie zapisane w umowie jest osobistym zobowiązaniem konkretnego właściciela, nie prawem, które automatycznie przechodzi wraz z gruntem. Jeśli działka zmieni właściciela albo zostanie przejęta z powodu długu, może nie być nikogo, kto uhonoruje ten drugi trzydziestoletni okres.
To jest właśnie ten rodzaj obietnicy, którą trzeba czytać dosłownie: 30 lat zarejestrowanych, 30 kolejnych obiecanych. Różnica między tymi dwoma słowami może kosztować cały majątek.
Moja ocena: dla kogo spółka wciąż ma sens
Dla prywatnego kupującego z budżetem poniżej 10-15 milionów bahtów struktura spółki jest dziś ekonomicznie bezcelowa. Roczne sprawozdania, audyty, ryzyko inspekcji na miejscu i szansa na wymuszoną sprzedaż pod presją w ciągu pięciu lat zjadają każdą przewagę cenową nad kondominium kupionym w ramach zagranicznej kwoty (49% powierzchni sprzedażnej projektu, tytuł własności na nazwisko cudzoziemca, pełny chanote wydany na jednostkę).
Jeśli budujesz realny biznes, hotel, produkcję, projekt agrarny, z prawdziwym tajskim partnerem, który wniósł prawdziwe pieniądze i obroty widoczne w dokumentach księgowych, te okólniki praktycznie cię nie dotyczą. System kontroli jest zaprojektowany, by wyłapywać puste skorupki spółek, nie działające firmy.
Jedno szczere zastrzeżenie: intensywność kontroli różni się w zależności od prowincji. Phuket, Koh Samui, Pattaya i Chiang Mai to strefy wysokiej uwagi, z oczywistych powodów, podczas gdy urząd gruntowy w prowincjonalnym Isanie prawdopodobnie nie zacznie inspekcji na miejscu już w pierwszym kwartale. Tempo się różni, ale treść przepisów nie, wpływa to jedynie na to, kiedy kontrola dotknie konkretnej nieruchomości.
Co to znaczy dla podpisania umowy w urzędzie gruntowym
Praktyczna uwaga dla kogoś w środku transakcji: podpisanie i złożenie dokumentów w biurze gruntowym coraz częściej wymaga osobistej obecności wszystkich stron, bo urzędnicy przesłuchują ludzi, nie pełnomocnictwa. To zmiana, która zaskakuje wielu kupujących spoza Tajlandii, przyzwyczajonych do zdalnego działania przez prawnika.
Jeśli twoja nieruchomość jest obecnie utrzymywana przez tajską spółkę, sprawdź dokumenty przed końcem kwartału i przeanalizuj trzy kwestie: czy tajscy udziałowcy faktycznie zapłacili za swoje udziały, czy zarejestrowany adres spółki zgadza się z jej rzeczywistą działalnością, czy złożone są sprawozdania za każdy rok działalności. To trzy punkty, które urzędy gruntowe sprawdzają pierwsze, i są znacznie tańsze do naprawienia zanim pytanie zostanie postawione, niż po fakcie.
Źródło: Mondaq
FAQ
Kim jest udziałowiec nominowany (nominee) i dlaczego to nielegalne?
Nominee to tajski obywatel, który formalnie posiada udziały w spółce, ale nigdy za nie nie zapłacił i nie bierze udziału w zarządzaniu. Jego jedyną funkcją jest zapewnienie wymaganej tajskiej większości. Zgodnie z okólnikami z maja 2026 roku biura gruntowe muszą identyfikować takie przypadki i raportować je jako wskaźnik zagranicznej osoby prawnej z artykułów 97 i 98 Kodeksu Gruntowego.
Czy w 2026 roku można jeszcze kupić ziemię w Tajlandii przez tajską spółkę?
Z prawnego punktu widzenia tak, jeśli spółka jest autentyczna: tajscy udziałowcy wnieśli realny kapitał, a firma ma faktyczną działalność i sprawozdania. Problem nie leży w formie prawnej, ale w treści, jaka za nią stoi. Spółka założona wyłącznie do posiadania jednej willi trafia do kategorii wysokiego ryzyka od pierwszego skrzyżowania z bazą danych.
Co konkretnie jest sprawdzane przy zakupie gotówkowym powyżej 2 milionów bahtów?
Artykuł 74 Kodeksu Gruntowego pozwala urzędnikom pytać o źródło środków, dochody, zawód i sytuację finansową kupującego i udziałowców. Ten sam wzmocniony poziom kontroli obowiązuje, gdy wyceniona wartość nieruchomości przekracza 5 milionów bahtów.
Jakie jest ryzyko, jeśli struktura zostanie uznana za układ nominee?
Możliwe konsekwencje obejmują wymuszoną sprzedaż gruntu na polecenie władz, odpowiedzialność na podstawie prawa o działalności zagranicznej, grzywny i sankcje karne, zarówno dla cudzoziemca, jak i dla tajskich uczestników układu. Egzekwowanie przepisów wobec prywatnych właścicieli domów jest jak dotąd nierówne, ale podstawa prawna do sankcji istnieje.
Co jest bezpieczną alternatywą dla struktury spółki?
Kondominium w ramach zagranicznej kwoty, do 49% powierzchni sprzedażnej projektu. Tytuł własności jest rejestrowany bezpośrednio na nazwisko cudzoziemca, dla jednostki wydawany jest chanote, a okólniki dotyczące nominee w ogóle nie dotyczą tego formatu.