Jeśli szukasz jednej liczby, która pokaże, dokąd płynie kapitał na Phuket, jest to 38,18 mld bahtów. Tyle wynosi backlog dewelopera AssetWise, notowanego na giełdzie SET w Bangkoku, czyli wartość podpisanych umów rezerwacyjnych na mieszkania, które jeszcze nie zostały przekazane nabywcom. Przy kursie około 32,5 bahta za dolara to około 1,17 mld dolarów przyszłych przychodów, które firma już ma zabezpieczone na papierze. Dla porównania: przychody AssetWise za pierwsze półrocze wyniosły 5,69 mld bahtów, czyli backlog jest prawie siedem razy większy niż półroczny przychód i około trzy razy większy niż przychód roczny.
To nie jest przypadek jednej dobrej kampanii sprzedażowej. To sygnał, że deweloper sprzedaje szybciej, niż buduje i przekazuje mieszkania, a różnicę wypełnia w dużej mierze kapitał zagraniczny, właśnie na Phuket.
Co dokładnie oznacza backlog 38,18 mld bahtów?
Backlog to suma podpisanych umów sprzedaży na lokale, które nie zostały jeszcze formalnie przekazane kupującym w Departamencie Gruntów. W tajskiej rachunkowości przychód księguje się dopiero w momencie transferu własności, nie w momencie podpisania umowy czy wpłaty zaliczki. Dlatego przychód AssetWise za pierwsze półrocze, 5,69 mld bahtów (wzrost o 57% rok do roku), odzwierciedla mieszkania budowane dwa, trzy lata temu, a nie dzisiejszy popyt.
Backlog na poziomie 38,18 mld bahtów (stan na marzec 2026) mówi coś innego: ile osób już wpłaciło zaliczkę i podpisało umowę, czekając na odbiór kluczy. To wskaźnik wyprzedzający, nie historyczny.
Główne kierunki realizacji na drugie półrocze to Bangkok i Phuket. W połączonym portfelu ASW i Rhom Bho Property pod marką The Title, wartym 47,4 mld bahtów, Phuket odpowiada za 57% zamówień, co daje firmie widoczność przychodów aż do 2028 roku.
Dlaczego popyt na Phuket przesuwa się w stronę marek?
Wyspa przestała być rynkiem tanich studiów pod wynajem krótkoterminowy. Klient z budżetem 8-15 mln bahtów nie kupuje już metrów kwadratowych, tylko strukturę operacyjną: kto zarządza wynajmem, jak wygląda obłożenie w sezonie niskim, kto płaci za wymianę sprzętu i jak dzielony jest dochód między właściciela i operatora.
Marka w tym układzie to sposób przeniesienia ryzyka zarządzania na profesjonalnego operatora. To wyjaśnia premię cenową, którą rynek szacuje na 20-35% w porównaniu z podobną nieruchomością bez marki w tej samej lokalizacji. Wyjaśnia też, dlaczego rośnie backlog wśród deweloperów, którzy wejścili na wyspę z gotowym modelem operacyjnym, a nie tylko z wieżą przy plaży.
Jest jeszcze drugi, mniej wygodny powód. Kupujący z Rosji, Kazachstanu czy Chin często nie może osobiście nadzorować budowy i późniejszej eksploatacji. Projekt z marką i giełdowym deweloperem to w praktyce zakup dostępu do publicznej sprawozdawczości finansowej, nie tylko pakietu wystroju wnętrz.
Sprzedaż will na Phuket wzrosła w 2025 roku o 12,9%, a popyt koncentruje się na projektach oferujących zarządzanie, serwis i silną lokalizację, przede wszystkim na wybrzeżu zachodnim: Bang Tao, Layan, Kamala.
Gdzie ta logika się psuje: premia za markę na rynku wtórnym
Tu zaczyna się część, którą marketing zwykle przemilcza.
Premia za markę słabo się przekłada na odsprzedaż. Pierwszy nabywca płaci 20-35% więcej za firmę zarządzającą i lobby. Drugi nabywca, pięć lat później, patrzy już na cenę za metr w okolicy i na realny net yield z poprzedniego roku. Jeśli rzeczywisty zwrot netto wynosi 4-5% miejsce zamiast obiecywanych w broszurze 7-8%, premia po prostu wyparowuje.
Schemat rozjazdu jest zawsze ten sam: reklamowane procenty liczy się od przychodu brutto przy wysokim obłożeniu, a właściciel dostaje wypłatę po odjęciu komisji operatora, opłat za media, wpłat do sinking fund, podatku i strat z tytułu pustostanów w sezonie deszczowym od maja do października.
Drugi problem: backlog nie jest gwarancją zakończenia budowy. Tajlandia nie ma mechanizmu znanego części kupujących z innych rynków, który blokowałby środki na koncie escrow do momentu odbioru budynku. Płatności z umowy trafiają wprost do dewelopera i finansują trwającą budowę. Realną ochroną jest wyłącznie kondycja finansowa dewelopera, jego historia zrealizowanych projektów i konstrukcja umowy sprzedaży. Dlatego publiczna sprawozdawczość finansowa, jak w przypadku AssetWise notowanego na SET, ma wartość praktyczną, nie tylko wizerunkową.
Trzeci problem: zachodnie wybrzeże jest zabudowywane bardzo intensywnie. Bang Tao, Layan i Kamala wchłaniają jednocześnie kilka dużych pól nowych jednostek, a konkurencja o tych samych najemców będzie ostrzejsza w momencie, gdy dzisiejszy backlog zmieni się w gotowe budynki.
Ile realnie można zarobić na apartamencie z marką?
Szacunki rynkowe wskazują na net yield, po opłatach dla firmy zarządzającej, mediach i podatku, w przedziale zwykle 4-6% rocznie. Liczby 8-10% widoczne w materiałach marketingowych są zazwyczaj brutto i oparte na optymistycznych założeniach obłożenia.
Moja rekomendacja jest prosta i zależy od budżetu. Jeśli budżet jest poniżej 5-6 mln bahtów, apartament z marką na Phuket to prawdopodobnie nie dla Ciebie. Przy tej cenie premia za markę zjada zwrot, a konkurujesz z setkami podobnych studiów. W tym segmencie sensowniej jest patrzeć na kondominia w Bangkoku w pobliżu stacji BTS i MRT, gdzie najemcy mieszkają całorocznie, a nie tylko cztery miesiące w sezonie.
Powyżej 8 mln bahtów logika się odwraca. Tutaj wybierałbym projekt na podstawie trzech sprawdzalnych kryteriów: deweloper jest notowany na giełdzie i publikuje dane o backlogu, operator już zarządza nieruchomościami na wyspie z realnymi wskaźnikami obłożenia, a umowa najmu nie obiecuje gwarantowanego zwrotu powyżej 6% (takie obietnice zwykle są kompensowane zawyżoną ceną wejścia).
Jeden krok, który wielu kupujących pomija: warto zobaczyć projekt w sezonie niskim, nie w lutym. Lipiec czy wrzesień pokazują prawdziwe obłożenie plaży i stan dróg znacznie bardziej szczerze niż miesiące szczytu.
Jak legalnie kupić apartament na Phuket jako Polak?
Cudzoziemiec może posiadać nieruchomość na własność (freehold) tylko w ramach 49% powierzchni sprzedażowej budynku kondominium w Tajlandii, dotyczy to również projektów z marką. Pozostałe 51% jest dostępne dla cudzoziemców wyłącznie w formie leasingu, zwykle na 30 lat z opcją odnowienia.
Płatność od zagranicznego nabywcy musi wpłynąć z zagranicy w walucie obcej i zostać przewalutowana na bahty już na terenie Tajlandii. Bank wystawia wtedy formularz Foreign Exchange Transaction (FET), bez którego Departament Gruntów nie zarejestruje własności na warunkach freehold. To jest krok, który trzeba potwierdzić z bankiem przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, nie po.
Warto też sprawdzić dostępny limit kwoty cudzoziemców w konkretnym projekcie przed wpłatą zaliczki: w popularnych inwestycjach limit 49% wypełnia się szybko.
Czy warto czekać na spadek cen na Phuket?
Ceny na rynku pierwotnym na zachodnim wybrzeżu są wsparte kosztami gruntu i mało prawdopodobne jest ich szerokie załamanie. Bardziej realny jest podział rynku: silne projekty z działającym operatorem utrzymają ceny, a słabsze zaczną oferować rabaty i plany płatności w ratach. Czekanie na korektę cen całej wyspy to słaba strategia dla każdego, kto potrzebuje nieruchomości pod konkretny model wynajmu.
Backlog AssetWise, mimo że to dane jednej spółki, dobrze pokazuje ten podział: kapitał i popyt koncentrują się wokół deweloperów z rozpoznawalną marką, transparentną sprawozdawczością i sprawdzonym operatorem, a nie wokół każdej nowej wieży przy plaży.