Jeszcze niedawno rynek nieruchomości na Phuket kojarzył się głównie z rosyjskimi i chińskimi inwestorami. To się skończyło. W 2026 roku nabywcą podpisującym umowę na nowy apartament jest coraz częściej ktoś z Bombaju, Dubaju albo Ałmaty, a średnia wartość transakcji wzrosła o 18-22% względem 2023 roku. Dla Polaków rozglądających się za inwestycją w Tajlandii to sygnał, że warto zaktualizować swoją strategię, zanim zrobi to reszta rynku.
Co się zmieniło w ciągu trzech lat
Jeszcze w 2023 roku około 70% osób oglądających nowe kondominia na Phuket pochodziło z Rosji i Chin. Dziś ten obraz jest zupełnie inny. Bangkok Post udokumentował tę strukturalną zmianę w popycie zagranicznym, a dla inwestorów oznacza ona coś więcej niż statystykę: zmienia się profil klienta, jego oczekiwania co do zwrotu z inwestycji i typ nieruchomości, na który patrzy.
Nowy nabywca jest zwykle młodszy niż jeszcze kilka lat temu, częściej kupuje pod wynajem niż na własne wakacje i patrzy przede wszystkim na rentowność, a nie tylko na styl życia. To ma bezpośrednie przełożenie na to, jakie lokalizacje i formaty nieruchomości zyskują, a które tracą na znaczeniu.
Liczby, które pokazują skalę zmiany
- Udział kupujących z Indii wzrósł z 4-5% wszystkich zagranicznych nabywców na Phuket w 2023 roku do szacowanych 12-15% w 2026 roku
- Średnia cena za metr kwadratowy w nowych projektach na zachodnim wybrzeżu sięgnęła 180 000-220 000 THB (czyli około 5100-6300 USD)
- Rosjanie wciąż należą do pierwszej piątki grup narodowościowych, ale ich udział spadł z 25-30% do około 15-18%
- Chińscy kupujący wycofują się zauważalnie z powodu zaostrzonych kontroli kapitałowych i spowolnienia gospodarczego w kraju
- Na rynku pojawili się nowi gracze: nabywcy z ZEA, Arabii Saudyjskiej, Kazachstanu i Uzbekistanu, którzy łącznie odpowiadają za 8-10% popytu
- Willa premium (od 30 mln THB wzwyż) notuje wzrost sprzedaży o 25% rok do roku
Dlaczego Chińczycy wycofują się z rynku
Główną przyczyną jest zaostrzone egzekwowanie chińskich przepisów o wypływie kapitału za granicę. Nominalny limit 50 000 USD rocznie na osobę formalnie się nie zmienił, ale banki dziś dużo dokładniej analizują każdą transakcję. Do tego dochodzi krajowe spowolnienie na chińskim rynku nieruchomości, które ostudziło apetyt na inwestycje zagraniczne.
Które dzielnice Phuket dają dziś najlepszy potencjał inwestycyjny
Bang Tao i Laguna to dojrzały rynek z dobrą płynnością i stabilną historią wynajmu, idealny dla kogoś, kto woli sprawdzone rozwiązania niż spekulację. Mai Khao i Natai na północy wyspy oferują niższy próg wejścia i potencjał wzrostu w miarę rozwoju infrastruktury. Rawai i Nai Harn na południu wciąż cieszą się popularnością wśród europejskich nabywców, ale widać już sygnały przegrzania cenowego w tych rejonach.
Warto też zwrócić uwagę na skalę ostatnich wzrostów: ceny w Chalong, Nai Harn i Rawai wzrosły o 30-40% w ciągu ostatnich dwóch lat, podczas gdy Mai Khao i Natai na północy pozostają wciąż o 20-25% tańsze, co czyni je bardziej dostępnym punktem startowym dla mniej zamożnych inwestorów.
Kto kupuje co: różne narodowości, różne preferencje
Kupujący z Indii najczęściej wybierają studia i mieszkania jednopokojowe w przedziale 4-8 mln THB, traktując je jako inwestycję pod wynajem krótkoterminowy. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu celują wyżej, patrząc na wille od 25 mln THB wzwyż, często z myślą o rezydencji sezonowej lub aktywie bezpiecznej przystani, a nie tylko o dochodzie z najmu.
Ile kosztuje mieszkanie na Phuket w 2026 roku
Studio o powierzchni 28-35 m² w nowej inwestycji na zachodnim wybrzeżu kosztuje 4-7 mln THB (115 000-200 000 USD). Mieszkanie dwupokojowe to wydatek rzędu 8-15 mln THB. Wille z widokiem na morze i prywatnym basenem zaczynają się od 20-25 mln THB.
Podaż gruntów się kurczy, a to napędza ceny
Zachodnie wybrzeże Phuket praktycznie skończyło się jako rezerwa terenów pod zabudowę. Lokalni deweloperzy szacują, że pozostało zaledwie 3-5 lat zapasu działek nadających się pod nowe inwestycje. Władze Tajlandii rozważają podniesienie kwoty własności na zasadzie freehold do 75% w wybranych projektach w latach 2025-2026, ale na razie żadna ustawa w tej sprawie nie została przyjęta.
Według Bangkok Post rynek luksusowy na Phuket ma pozostać silny przez cały 2026 rok, przy czym wille radzą sobie lepiej niż kondominia. Rezydencje sygnowane markami hotelowymi oraz rozbudowane udogodnienia przyciągają zamożnych zagranicznych nabywców do hot-spotów na zachodnim wybrzeżu, takich jak Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay.
Zasady własności, jakich musi znać każdy zagraniczny nabywca
- Cudzoziemcy mogą posiadać kondominia w Tajlandii na zasadzie własności (freehold), w ramach limitu 49% powierzchni sprzedażowej danego projektu
- Wille zwykle są strukturyzowane jako dzierżawa na 30+30+30 lat lub poprzez tajlandzką spółkę
- Opłata transferowa: 2% wartości szacunkowej nieruchomości, zwykle dzielona pomiędzy kupującego i sprzedającego
- Opłata skarbowa (stamp duty): 0,5%
- Podatek dochodowy od sprzedaży: skala progresywna zależna od okresu posiadania; własność dłuższa niż 5 lat wyraźnie obniża efektywną stawkę
- Roczny podatek od nieruchomości: dla nieruchomości wartych do 50 mln THB stawka nominalna wynosi 0,02%
Jaki zwrot z wynajmu można realnie osiągnąć
Rentowność najmu na dobrych kondominiach w Bang Tao i Laguna Phuket wynosi 6-8% netto rocznie, a wille w segmencie premium dają 4-6%. Przy profesjonalnym zarządzaniu, dobrze zlokalizowane mieszkanie może realnie utrzymać górny zakres tego przedziału po odliczeniu opłat za zarządzanie, mediów i podatków. Sezonowość ma tu duże znaczenie, szczyt obłożenia przypada od listopada do kwietnia.
Czy można kupić nieruchomość na Phuket na raty
Tak. Większość deweloperów oferuje plany płatności na etapie budowy, zwykle w układzie 30% przy rezerwacji i podpisaniu umowy, 70% przy odbiorze kluczy. Niektóre projekty rozkładają płatności na 12-24 miesiące, co ułatwia planowanie budżetu bez konieczności angażowania całego kapitału naraz.
Czy warto zobaczyć nieruchomość osobiście przed zakupem
Zdecydowanie tak. Zdjęcia i wizualizacje nie oddają jakości wykonania, rzeczywistej odległości od plaży ani charakteru okolicy. Warto zarezerwować nocleg w pobliżu wybranych projektów i zaplanować trasę oglądania kilku inwestycji przed podjęciem decyzji o zaangażowaniu kapitału.
Czy na rynku Phuket grozi bańka spekulacyjna
Na razie nie widać klasycznych sygnałów bańki. Ceny rosną, ale wzrost ma podstawy fundamentalne: niedobór ziemi, rosnący ruch turystyczny i inwestycje infrastrukturalne, w tym nowy terminal lotniska i rozbudowę dróg. Lokalne przegrzanie w pojedynczych dzielnicach jest możliwe, dlatego rozłożenie inwestycji na kilka lokalizacji pozostaje rozsądną strategią.
Podsumowanie: dlaczego to nie jest chwilowa moda
Zmiana profilu kupujących na Phuket to nie krótkotrwałe wahnięcie, tylko trwały trend. Globalizacja przepływów inwestycyjnych, rosnąca klasa średnia w Indiach i krajach Zatoki Perskiej oraz kurcząca się rezerwa gruntów razem pchają ceny w górę i przekształcają rynek. Kapitał związany z ZEA w szczególności coraz mocniej odrywa segment luksusowy Phuket od cykli turystycznych, bo zamożne rodziny UHNW traktują wyspę jako bazę typu safe haven, a nie sezonowe miejsce wypoczynku. Osoby rozważające wejście na ten rynek powinny działać w ciągu najbliższych 6-12 miesięcy, dopóki okno cenowe pozostaje otwarte.
Zespół Nieruchomości w Tajlandii śledzi te zmiany na bieżąco i pomaga dobrać lokalizację adekwatną do celu inwestycyjnego, niezależnie od tego, czy zależy Ci na wynajmie krótkoterminowym, czy na aktywie na lata.
Źródło: Bangkok Post