Jeśli rozważasz zakup mieszkania czy willi w Phuket lub Bangkoku, prawdopodobnie natknąłeś się już na newsy o indonezyjskim planie za 28 miliardów dolarów. Odpowiedź na pytanie, czy powinno to zmienić Twoje plany inwestycyjne, jest krótka: nie w perspektywie najbliższych 3-5 lat. Indonezja dopiero buduje podstawy prawne i instytucjonalne, a Tajlandia ma już gotowy, sprawdzony system własności i dojrzały rynek najmu.
O co właściwie chodzi w indonezyjskim planie?
Indonezja ogłosiła program budowy międzynarodowych centrów finansowych w Dżakarcie i na Bali, z deklarowanym budżetem państwowym na poziomie 28 miliardów dolarów (dane Nikkei Asia). Celem jest przechwycenie części kapitału, który dziś kieruje się do Singapuru, Hongkongu i Bangkoku. To ambitny plan, ale na razie znajdujący się na etapie zapowiedzi i legislacji, nie działającej infrastruktury.
Dla porównania: 28 mld USD to około 2,5% PKB Indonezji. Cała tajlandzka Strefa Wschodniego Korytarza Gospodarczego (Eastern Economic Corridor) jest wyceniana na 45 mld dolarów, ale rozłożona na dekadę i obejmuje szeroko rozumianą gospodarkę, nie tylko finanse.
Dlaczego Bali ma stać się centrum finansowym?
Indonezja stawia na wyspę liczącą około 4,4 miliona mieszkańców, z rozwiniętą już bazą turystyczną, próbując połączyć styl życia znany z Bali z twardą infrastrukturą finansową. To strategia zbliżona do modelu, który Dubaj zrealizował poprzez DIFC, czyli własną strefę finansową z odrębnym systemem prawnym.
Problem w tym, że sama zapowiedź nie wystarcza. Zagraniczni inwestorzy instytucjonalni otwarcie mówią o potrzebie gwarancji prawnych, których Indonezja jeszcze nie dostarczyła.
Jaka jest największa słabość planu Indonezji?
Kluczowa bariera to prawo własności nieruchomości. Cudzoziemcy w Indonezji nie mogą posiadać gruntu na zasadzie własności pełnej (hak milik). Dostępne są jedynie prawa użytkowania (hak pakai, maksymalnie do 80 lat) oraz prawo zabudowy (hak guna bangunan). To ogromna różnica względem Tajlandii, gdzie cudzoziemiec może kupić mieszkanie na zasadzie freehold, czyli pełnej własności lokalu w ramach kondominium.
Dodatkowo, indonezyjskie prawo dotyczące gruntów jest złożone, procedury rejestracji nietransparentne, a sądy działają wolno. Duże fundusze nie chcą wchodzić z kapitałem bez jasnych zasad ochrony własności, mechanizmów arbitrażowych i stabilnego systemu podatkowego. Zapowiadane ulgi podatkowe, w tym proponowane 100% zwolnienie z podatku CIT na określony czas w ramach nowej ustawy o centrach finansowych (PFII), na razie pozostają na papierze, ponieważ ostateczny pakiet zachęt jeszcze nie został sformalizowany (Business Times).
Czy Tajlandia stoi w miejscu?
Absolutnie nie. Bangkok rozwija własny klaster finansowy, One Bangkok, w który Frasers Property i TCC Group zainwestowały szacunkowo 3,5 miliarda dolarów. Phuket z kolei kontynuuje rozbudowę segmentu nieruchomości premium.
Tajlandia ma też przewagi strukturalne, które nie zniknęły z dnia na dzień:
-
dojrzała infrastruktura: Bangkok ma dwa międzynarodowe lotniska, rozwiniętą sieć kolei miejskiej BTS/MRT i głęboko zakorzenioną infrastrukturę bankową
-
przejrzysty system własności freehold dla cudzoziemców w przypadku kondominiów
-
ponad 35 milionów przyjazdów turystycznych w 2025 roku (dane TAT)
-
większa stabilność walutowa: indonezyjska rupia straciła około 5% wobec dolara amerykańskiego w ciągu ostatniego roku, podczas gdy baht tajski zachował większą stabilność, co ma kluczowe znaczenie dla inwestorów liczących zwrot w twardej walucie
Warto jednak pamiętać, że Indonezja ma przewagę demograficzną w długim horyzoncie: 275 milionów mieszkańców wobec 72 milionów w Tajlandii, co daje jej potężny rynek wewnętrzny na przyszłość. To argument na kolejną dekadę, nie na najbliższe lata.
Jak wypada porównanie infrastruktury?
| Kryterium | Tajlandia (Bangkok/Phuket) | Indonezja (Dżakarta/Bali) |
|---|---|---|
| Własność dla cudzoziemców | Freehold dla kondominiów | Tylko hak pakai / hak guna bangunan, brak freehold |
| Transport miejski | 2 lotniska międzynarodowe, sieć BTS/MRT | Pierwsza linia metra w Dżakarcie od 2019, Bali bez transportu szynowego |
| Stabilność waluty | Baht relatywnie stabilny | Rupia: ok. -5% wobec USD w ciągu roku |
| Skala inwestycji finansowej | One Bangkok: ok. 3,5 mld USD | Plan rządowy: 28 mld USD (zapowiedź) |
| Ramy prawne dla centrów finansowych | Dojrzałe, sprawdzone od lat | W fazie legislacji (ustawa PFII) |
Co to znaczy dla rynku najmu w Phuket i Bangkoku?
Średnie stopy zwrotu z wynajmu wynoszą 5-7% rocznie dla kondominiów w Bangkoku i nawet 8-10% w Phuket w sezonie wysokim. Według Bangkok Post, luksusowy rynek nieruchomości w Phuket ma pozostać silny do 2026 roku, napędzany rosnącymi cenami gruntów na zachodnim wybrzeżu, w rejonach takich jak Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala i Cherng Talay. Wille z markowych projektów deweloperskich radzą sobie lepiej niż kondominia wśród zamożnych kupujących zagranicznych.
Dla inwestora kupującego dziś nieruchomość w Tajlandii, projekt Indonezji tworzy co najwyżej ryzyko konkurencyjne w średnim terminie, ale nie zagraża fundamentom rynku w perspektywie 3-5 lat. Segment kondominiów kupowanych przez prywatnych inwestorów w Tajlandii napędzany jest popytem lokalnym, turystyką i migracją cyfrowych nomadów, więc nawet częściowe przesunięcie kapitału instytucjonalnego w stronę Indonezji nie powinno mieć bezpośredniego wpływu na ceny w Bangkoku czy Phuket.
Które lokalizacje w Tajlandii są najbardziej odporne na tę konkurencję?
Najlepiej trzymają się lokalizacje premium o ograniczonej podaży: Sukhumvit i Silom w Bangkoku, Bang Tao i Laguna w Phuket oraz Bophut na Koh Samui. To miejsca, w których Indonezja po prostu nie jest realną alternatywą, głównie ze względu na różnicę w systemach własności prawnej i jakości życia.
Plan Indonezji za 28 miliardów dolarów jest ambitny i zdecydowanie zasługuje na obserwację. Ale pomiędzy zapowiedzią megaprojektu a realnym napływem kapitału leży przepaść wypełniona prawem, instytucjami i zaufaniem inwestorów, przepaść, którą Tajlandia zamknęła dekady temu. Dla osób inwestujących dziś, rynek tajlandzki wciąż pozostaje najbardziej zbalansowanym wyborem w Azji Południowo-Wschodniej, jeśli patrzeć łącznie na zwrot z inwestycji, ochronę prawną i jakość życia.
Zespół Nieruchomości w Tajlandii pomoże Ci znaleźć nieruchomość odpowiadającą Twoim celom inwestycyjnym, niezależnie od tego, czy interesuje Cię Bangkok, Phuket czy Koh Samui.
Źródło: Nikkei Asia