Jeśli kupiłeś willę na Phuket na tajskiego 'nominee' albo rozważasz taki układ, ta wiadomość dotyczy Ciebie bezpośrednio: premier Tajlandii Anutin Charnvirakul zlecił audyt struktur nominowanego posiadania ziemi w skali całego kraju, a nie tylko w strefie EEC, która była bezpośrednim impulsem do działania. Kontrole obejmują wszystkie 77 prowincji, a władze dysponują dziś narzędziami cyfrowymi, których nie miały podczas wcześniejszych kampanii w 2006, 2014 czy 2019 roku. Dla polskich inwestorów, którzy od lat słyszą, że 'firma tajska' albo 'zaufany znajomy' to bezpieczny sposób na obejście zakazu własności gruntu, to sygnał, żeby jak najszybciej zweryfikować swoją sytuację prawną.
Co dokładnie się zmienia w 2026 roku?
Bezpośrednim powodem kontroli jest napływ chińskiego kapitału do Eastern Economic Corridor (EEC), specjalnej strefy ekonomicznej obejmującej prowincje Chonburi, Rayong i Chachoengsao, utworzonej w 2018 roku. Według danych EECO, do końca 2025 roku zadeklarowane inwestycje w strefie przekroczyły 1,9 biliona THB. Rząd Anutina uznał jednak, że problem nominowanej własności nie ogranicza się do EEC i rozszerzył audyt na cały kraj, w tym na Phuket, Koh Samui i Chiang Mai, czyli regiony, gdzie cudzoziemcy od lat kupują ziemię 'na słupa'.
Departament Gruntów (Department of Lands) otrzymał od premiera bezpośredni mandat do przeprowadzenia ogólnokrajowych audytów rejestrów nieruchomości. Kluczowa różnica względem poprzednich kampanii: dziś urzędnicy mają dostęp do cyfrowych rejestrów gruntowych, danych o transakcjach bankowych oraz mechanizmów krzyżowej weryfikacji poprzez biuro przeciwdziałania praniu pieniędzy AMLO. Wykrycie schematu nominowanego stało się technicznie dużo prostsze niż jeszcze dekadę temu.
Na czym polega schemat nominowanego właściciela?
Mechanizm jest prosty i dobrze znany każdemu, kto choć trochę interesował się rynkiem nieruchomości w Tajlandii: cudzoziemiec finansuje zakup działki, natomiast jako formalny właściciel w księdze wieczystej figuruje obywatel Tajlandii, często była partnerka lub partner, kierowca albo znajomy. Na papierze grunt należy w 100% do Taja, choć realnie środki, utrzymanie i użytkowanie pochodzą od zagranicznego inwestora.
Właśnie te przepływy pieniężne bada dziś Departament Gruntów: kto zapłacił za nieruchomość, kto pokrywa jej bieżące koszty, kto faktycznie w niej mieszka. W latach 2024-2025 na Phuket doszło już do precedensowych przypadków przymusowej sprzedaży ziemi, gdzie urzędnicy udowodnili istnienie struktury nominowanej właśnie na podstawie śledzenia przelewów bankowych. Szacunki rynkowe mówią, że od 10 do 15% will na Phuket i w Pattai jest zorganizowanych właśnie w takich strukturach nominowanych, co pokazuje skalę problemu, jaką próbuje teraz zaadresować rząd.
Jakie kary grożą za nominowaną własność?
Tajskie prawo traktuje ten temat bardzo poważnie i opiera się na dwóch aktach prawnych działających równolegle.
-
Sekcja 96 Kodeksu Gruntowego (Land Code Act) zakazuje cudzoziemcom posiadania ziemi w Tajlandii; naruszenie wiąże się z grzywną do 20 000 THB oraz przymusową sprzedażą gruntu
-
Sekcja 36 Ustawy o Działalności Zagranicznej (Foreign Business Act) idzie znacznie dalej: wykorzystanie struktury nominowanej może oznaczać do 3 lat więzienia oraz grzywnę do 1 000 000 THB
-
Departament Gruntów może nakazać przymusową sprzedaż nieruchomości w ciągu 180 dni od stwierdzenia naruszenia
To właśnie druga ustawa jest realnym zagrożeniem, bo dotyczy nie tylko utraty majątku, ale odpowiedzialności karnej.
Czy apartamenty (kondominia) są bezpieczne?
Tak, i to jest dobra wiadomość dla większości polskich kupujących na Phuket. Kondominia pozostają poza zakresem tej kontroli. Cudzoziemcy mogą legalnie posiadać na własność (freehold) do 49% powierzchni użytkowej w każdym projekcie kondominium, zgodnie z Condominium Act B.E. 2522. Ten mechanizm nie zmienia się i nie jest przedmiotem obecnego audytu, więc zakup apartamentu w ramach kwoty zagranicznej pozostaje najprostszą i najbezpieczniejszą drogą do posiadania nieruchomości w Tajlandii.
Jakie legalne alternatywy wciąż działają?
Warto podkreślić: sam zakup nieruchomości w Tajlandii przez cudzoziemca nie jest zabroniony, zabronione jest tylko bezpośrednie posiadanie gruntu. Istnieją trzy sprawdzone i legalne ścieżki:
-
Dzierżawa długoterminowa (leasehold) zarejestrowana w Departamencie Gruntów, na okres do 30 lat, z opcją przedłużenia. Chroni prawo użytkowania, a budynek postawiony na dzierżawionym gruncie może stanowić pełną własność cudzoziemca
-
Zakup kondominium w ramach kwoty 49% dla cudzoziemców, dający pełne prawo własności (freehold)
-
Struktura spółki tajskiej z realną działalnością gospodarczą i faktycznymi tajskimi udziałowcami; spółki, w których cudzoziemiec posiada ponad 49% udziałów, są klasyfikowane jako podmioty zagraniczne i nie mogą posiadać ziemi. Ta ścieżka jest dopuszczalna, ale wymaga nienagannego przygotowania prawnego, inaczej sama stanie się kolejnym przykładem ukrytej struktury nominowanej
W rzadkich przypadkach, przy inwestycjach od 40 000 000 THB poprzez Board of Investment (BOI), możliwe są dodatkowe wyjątki, ale to rozwiązanie dotyczy niewielkiej grupy dużych inwestorów instytucjonalnych.
Dlaczego to nie jest kolejna 'papierowa' kampania
Warto pamiętać kontekst: Anutin nie jest pierwszym premierem, który ogłasza wojnę strukturom nominowanym, podobne kampanie prowadzono już w 2006, 2014 i 2019 roku i za każdym razem temat z czasem cichł. Różnica w 2026 roku polega na narzędziach: cyfrowe rejestry gruntowe, dane bankowe i AMLO dają urzędnikom możliwość szybkiej i tanie weryfikacji, kto naprawdę finansuje daną nieruchomość. EEC jest dla Bangkoku sprawą prestiżową, flagowym projektem tajskiej polityki gospodarczej, i rząd nie zamierza pozwolić, by kluczowe aktywa gruntowe trafiły pod ukrytą kontrolę zagraniczną. Fala kontroli obejmuje jednak wszystkie narodowości, nie tylko inwestorów z Chin.
Co zrobić, jeśli masz willę na tajskiego nominowanego właściciela?
Jeśli Twoja nieruchomość albo działka jest zarejestrowana na tajskiego obywatela, a to Ty faktycznie ją finansowałeś i użytkujesz, Twoja pozycja stała się ryzykowna. Rekomendujemy:
- Skonsultować się jak najszybciej z licencjonowanym prawnikiem specjalizującym się w tajskim prawie gruntowym
- Przeanalizować możliwość przekształcenia struktury w legalną dzierżawę długoterminową
- Rozważyć sprzedaż nieruchomości, jeśli restrukturyzacja nie jest możliwa
- Przeprowadzić pełny audyt prawny wszystkich istniejących struktur własnościowych z udziałem tajskich osób fizycznych, najlepiej jeszcze przed końcem 2026 roku
Czasy, gdy nominowana własność w Tajlandii uchodziła za nieszkodliwą 'szarą strefę', dobiegają końca. Kampania z 2026 roku ma wsparcie cyfrowych narzędzi egzekwowania prawa i wolę polityczną na poziomie premiera. Zdecydowanie lepiej zweryfikować swoją strukturę własnościową teraz, zanim zrobi to za Ciebie urząd.
Źródło: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Planujesz inwestycję w nieruchomość w Tajlandii? Zespół Nieruchomości w Tajlandii pomoże Ci wybrać rozwiązanie własnościowe, które jest w pełni zgodne z prawem.